Девелоперский договір - сутність та правова природа





Google+
08.12.2009 15:17
Як ми згадували в попередньому матеріалі, найбільш характерна риса діяльності девелоперської компанії - це передача їй всіх (або більшої частини) повноважень з реалізації окремого інвестиційного проекту в будівельній сфері. Таким чином, девелоперська компанія стає повноправним «керуючим» щодо всіх процесів і правовідносин у будівництві.

Якщо розіб'ємо будівельний процес на етапи і вичленуємо ключову фігуру правовідносин на кожному з них, то зможемо чітко зрозуміти, які саме функції виконує девелоперська компанія.

Як не дивно, сам процес організації будівництва в складі всіх операцій девелоперської компанії буде передостанній (і, можливо, навіть не найскладнішою) стадією. Адже у сферу компетенції компанії може входити і розробка концепції бізнес-проекту, і складання бізнес-планів, і проектування, і узгодження, і лише потім - стадія будівництва.

Девелоперська компанія у своїй діяльності агрегує функції представника інвестора (займаючись пошуком проекту, його узгодженням, придбанням), функції виконавця (здійснюючи діяльність зі складання бізнес-плану, розробці системи контролю, отримання дозволу на будівництво і т. п.) і, можливо, функції управителя майном інвестора (у процесі здійснення будівництва). Відповідно, діяльність девелоперської компанії передбачає здійснення правовідносин, схожих з відносинами договори доручення, договори про надання послуг, договори управління майном.

Потрібно відзначити, що від «схожості» до договору управління майном та наявності в правовідносинах його елементів багато девелопери намагаються відійти якнайдалі.
Справа в тому, що відповідно до норм ст. 4 Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» від 12.07.2001 р. № 2664-III довірче управління фінансовими актівамі1 відноситься до фінансових послуг. Оскільки в питаннях фінансування житлового будівництва Держкомфінпослуг зайняв дуже жорстку позіцію2, «не визнаючи» інвестиційними правовідносини в обхід ФФБ-ФОН, найменша підозра в тому ж будь-якої іншої схеми породжує заборону на її застосування.

Звернемося тепер до чинних норм права, для того щоб позиціонувати девелоперські відносини як цивільно-правові.

Договір девелопменту як самостійна різновид договору не регулюється Господарським кодексом України від 16.01.2003 р. № 436-IV (далі - ГК) та Цивільним кодексом України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі - ЦК). Він є змішаним, оскільки містить елементи різних договорів (доручення, представництва, надання послуг, підряду, управління майном та ін.)

В цілому при укладанні договору девелопменту допустимо керуватися нормами ст. 6 ЦК, згідно з якими сторони мають право врегулювати свої правовідносини договором, який хоч і не передбачений чинним законодавством, але відповідає таким його загальним принципам, як свобода договору і свобода підприємницької діяльності.

Оскільки відносини за договором девелопменту будуються в основному за моделлю доручення, то до договору в частині, що не врегульованою ГК, застосовуються положення ЦК, якими регулюються відносини доручення. Тобто мова йде про субсидіарності (додатковому) застосуванні норм ЦК до договору девелопменту. Отже, до нього можна застосовувати всі норми гл. 68 ГК.

Наприклад, відзначимо, що положеннями гл. 63 ЦК «Послуги. Загальні положення »не врегульовано питання подання виконавцем звіту про хід виконання послуг (хоча на практиці найчастіше застосовують акт прийому виконаних робіт / послуг). Тому з допомогою п. 2 ч. 1 ст. 1006 ГК можна врегулювати питання про звіт девелопера. Нагадаємо, що згідно з п. 2 ч. 1 ст. 1006 ЦК повірений зобов'язаний подавати звіт про виконання доручення з додатком необхідних виправдувальних документів (копії накладних і рахунків, а також документи, що підтверджують фактичні витрати повіреного, пов'язані з виконанням доручення).

Оскільки повноваження девелопера досить широкі, діє він самостійно, протягом тривалого часу, то звіти девелопера (перед замовником) є важливим засобом забезпечення інтересів останнього. Тому рекомендуємо подавати звіти хоча б по кожному етапу реалізації проекту.
Так як в ЦК немає вказівок про форму та зміст звіту, девелопер має право самостійно визначити його форму. Бажано наявність в цьому звіті інформації про суми витрат девелопера, про обсяги та вартість фактично виконаних робіт, ступеня завершеності окремих етапів проекту.

Підводячи підсумки, зазначимо, що договір девелопменту є складною правовою конструкцією, яка містить в собі ознаки цивільно-правових договорів (інвестиційного, управління майном, договори про надання послуг, договори доручення та інших).

Наведемо приклад девелоперського договору, предметом якого є передача девелоперської компанії функції замовника у будівництві, прийом результатів робіт та реалізація побудованого об'єкта нерухомості на максимально вигідних умовах.

 
ДОГОВІР ДЕВЕЛОПМЕНТ

м. ______________

«___» _____________ 200_ року

_________________________________________________________________________________,
(найменування підприємства)
іменований надалі Девелопер в особі ____________________________________________,
(П. І. Б., посада)
що діє на підставі __________________________________________________________,
(Статуту, Положення і т. п.)
з одного боку і ___________________________________________________________________
(найменування підприємства)
іменований надалі Замовник в особі ______________________________________________,
(П. І. Б., посада)
що діє на підставі ___________________________________________________________,
(Статуту, Положення і т. п.)
з іншого боку, разом іменовані «Сторони», уклали цей Договір про наступне.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. За цим Договором Девелопер зобов'язується, діючи від імені Замовника і за його рахунок, виконати наступні юридичні дії:

* Провести узгодження проекту з будівництва офісного 12-поверхової будівлі за адресою _________________________________________________ (далі - Будівля);
* Отримати дозвіл на будівництво будинку за вказаною адресою;
* Укласти договір підряду на будівництво Будинку;
* Здійснювати контроль за ходом виконання будівельних робіт, дотриманням графіку виконання робіт, належною якістю робіт;
* Прийняти у підрядника побудоване Будівля;
* Здійснити сприяння в реєстрації права власності на збудоване Будівля за Замовником;
* Після реєстрації права власності на будівлю здійснити реалізацію офісних приміщень в Будинку, а Замовник зобов'язується забезпечити девелопера необхідними засобами для виконання зобов'язань за цим договором, відшкодувати погоджені сторонами додаткові витрати, а також виплатити Девелоперу винагороду за виконання завдання.

1.2. При виконанні всіх юридичних дій Девелопер зобов'язується ознайомити Замовника і узгоджувати з ним умови укладаються від його імені і за його рахунок цивільно-правових договорів.
Ознайомлення здійснюється шляхом подання Замовнику проектів договорів в __-денний термін до запланованої дати підписання договорів.
Узгодження здійснюється шляхом посторінкового візування Замовником проектів договорів або шляхом направлення девелоперу в письмовій формі проекту договорів з узгодженими правками.

 
www.zagorodna.com
 
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти