Будівельне та земельне законодавство: підсумки й прогнози

09.02.2020 00:45
01 грудня 2019 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку надання адміністративних послуг у сфері будівництва та створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва».

Картинка: Будівельне та земельне законодавство: підсумки й прогнозиЗакон включає ряд змін та доповнень, які, першочергово, спрямовані на спрощення процедури надання адміністративних послуг у сфері будівництва та зниження корупційних ризиків при їх наданні.

Єдина державна електронна система у сфері будівництва


Перше, на що слід звернути увагу — це заплановане створення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (далі — Електронна система), яке відбуватиметься поетапно з 01.12.2020 р. до 01.12.2022 р. і яка складатиметься із Реєстру будівельної діяльності, Електронного кабінету користувача електронної системи та Порталу електронної системи. У свою чергу, складовою частиною Реєстру будівельної діяльності стане єдиний реєстр документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

За допомогою Електронного кабінету, який доступний вже з 01.01.2020 р., користувач може подавати та отримувати документи в електронній формі з питань ліцензування господарської діяльності з будівництва об’єктів (СС2 та СС3), отримання будівельного паспорта, вихідних даних (містобудівних умов та обмежень і технічних умов), права на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, присвоєння, зміни, коригування, анулювання адреси об’єкта нерухомого майна.

Стаття по темі: Вирішимо квартирне питання за рахунок підприємців


Заявники отримують змогу переглядати стан розгляду поданих ними документів в онлайн режимі, а користувачі здійснювати листування (у тому числі повідомляти про самочинне будівництво), подавати скарги на рішення, дії та бездіяльність органу ліцензування або експертних організацій.

Крім того, відтепер кожному об’єкту будівництва буде присвоєно ідентифікатор, який зазначається у всіх документах, пов’язаних із будівництвом об’єкта.

Зазначимо, що доступ до Електронної системи буде відкритим для всіх бажаючих.

Також 01.01.2020 р. був запроваджений електронний кабінет замовника будівництва. Відтак вже є можливість створення та подання онлайн документів для отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт, дозволу на виконання будівельних робіт, для отримання ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та здійснення інших пов’язаних дії.

Окремо зазначимо, що Закон також визначає особливості присвоєння, зміни, коригування адреси об’єкта нерухомого майна, порядок отримання документів, які надають право здійснювати будівництво, а також наводить випадки, у яких необхідне проведення технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна та інше.

Обмежено повноваження ДАБІ


Окрім зазначеного вище, Закон також звужує повноваження органів державного архітектурно-будівельного контролю.

Так, починаючи з 01 червня 2020 р. право на початок виконання підготовчих робіт та право на початок виконання будівельних робіт, набуті на підставі поданих повідомлень, та дозвіл на виконання будівельних робіт можуть бути припинені відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю виключно у разі:

1) подання замовником відповідної заяви про припинення;

2) отримання відомостей про ліквідацію юридичної особи, що є замовником;

3) на підставі судового рішення, що набрало законної сили.

Містобудівні умови та обмеження та повідомлення – за поданням замовника або на підставі рішення суду.

У свою чергу, реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації може бути скасована лише на підставі рішення суду.

Таким чином, органи державного архітектурно-будівельного контролю позбавлені права самостійно скасовувати, анульовувати зазначені вище документи, а у разі встановлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності мають право звернутися до суду із позовом про їх припинення.

Гарантії захисту права власності


02 листопада 2019 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», яким, зокрема, були внесені зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а саме:

- встановлено одночасність вчинення нотаріальної дії та державної реєстрації прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

- у разі отримання заяви на проведення реєстраційних дій, державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву, а також відповідного користувача або обтяжувача;

- визначено, що будь-який державний реєстратор може здійснити державну реєстрацію прав у разі нотаріального посвідчення правочину, правовий наслідок якого пов’язується з настанням певної обставини, а також у разі, якщо у результаті вчинення нотаріальної дії утворюються нові об’єкти нерухомого майна, що потребує здійснення власником дій, спрямованих на формування (створення) нерухомого майна. Державна реєстрація прав проводиться після настання певної обставини, формування (створення) нерухомого майна.

Також 16 січня 2020 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству». Зазначений Закон доповнив законодавчі акти положеннями, які унеможливлюють:

- неправомірне заволодіння землями, у тому числі шляхом подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок;

- захоплення майна сільськогосподарських підприємств;

- зупинення діяльності сільськогосподарських підприємств внаслідок необґрунтованого накладення арешту

Ключовою новелою є право власника зареєструвати в реєстрі речових прав обтяження внаслідок якого договори оренди, сервітуту, суперфіцію, емфітевзису мають укладатися виключно у нотаріальній формі. Також зазнав зміни механізм поновлення зазначених договорів після спливу їх строку. Іпотеку для мети реєстрації віднесено до обтяжень речових прав (раніше вона кваліфікувалася як самостійне речове право).

Право довірчої власності як спосіб забезпечення зобов’язання


Законом України «Про внесення змін до деяких актів щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №1059 від 20.09.2019 р. було доповнено Цивільний кодекс України новим інститутом довірчої власності.

Згідно із ч. 1, 2 ст. 5971 Цивільного кодексу України за договором про встановлення довірчої власності одна сторона (довірчий засновник) передає майно другій стороні (довірчому власнику) на праві довірчої власності для забезпечення зобов’язання боржника за кредитним договором, договором позики.

Таким чином, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язань, (далі - довірча власність) є різновидом права власності на майно, за яким кредитор, який отримав майно у довірчу власність (довірчий власник), не має права самостійно відчужувати таке майно, окрім як для звернення стягнення на нього, а також викупу його для суспільних потреб у порядку, встановленому законом.

Особливістю передання об’єкта у довірчу власність є припинення права власності особи, яка передала своє майно у довірчу власність. Крім того, договір про встановлення довірчої власності на нерухоме майно укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а довірча власність виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із доданою статтею 891 Земельного кодексу України до довірчого власника переходять усі права та обов’язки власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію, договорами про встановлення земельного сервітуту. Окрім того, довірчий власник може передавати земельну ділянку в користування третім особам лише на праві оренди з такими особливостями:

- строк оренди землі припиняється з моменту звернення стягнення на земельну ділянку;

- орендар не може здійснювати на земельній ділянці будівництво, видобування корисних копалин або здійснювати поліпшення.

При цьому, довірчий власник не має права без погодження із засновником довірчої власності: здійснювати поділ, об’єднання земельних ділянок; погоджувати документацію із землеустрою; ініціювати питання щодо зміни цільового призначення земельної ділянки; відчужувати земельну ділянку в порядку викупу її для суспільних потреб.

Процедура звернення стягнення на об’єкт довірчої власності має також свої особливості, зокрема, об’єкт може бути відчужений будь-якій особі-покупцеві, а мінімальна ціна продажу визначається одноосібно довірчим власником.

Наразі обговорюється, що зазначені нововведення можуть призвести нових схем відчуження об’єктів нерухомого майна за заниженою ціною та припинення речових прав фіктивно. Особливо актуальним це питання є в контексті створення ринку землі та можливих, встановлених законом обмежень щодо розміру земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які підлягають відчуженню, ціни та суб’єктів, які можуть набувати право власності.

Мораторій на землю


Минулого року Верховна рада України прийняла у першому читанні проект закону, спрямований на скасування мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Законопроект включає положення про обмеження розміру земельних ділянок, які можуть бути придбані однієї особою, а саме: не більше 10 тис. га земель сільськогосподарського призначення на території України. Також Закон визначає, що набуття права іноземними громадянам та юридичними особами, засновниками яких є не громадяни України, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можливе за умови схвалення на референдумі. нагадаємо, що на сьогодні у разі успадкування іноземним громадянином земельної ділянки сільськогосподарського призначення, така ділянка підлягає обов’язковому продажу протягом одного року.

У зв’язку із публічним резонансом цього питання, розгляд законопроекту у другому читанні відкладено на лютий 2020 року.

Раніше повідомлялося, що Фонд Держмайна пояснив нові правила оренди.

Владислав Кисіль
партнер ЮФ KPD Consulting

propertytimes.com.ua

Теги до контенту: нерухомість законодавство
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти