Антикризове управління нерухомістю в Україні





Google+
09.12.2009 10:54
В умовах економічного спаду в Україні і світової фінансової кризи, комерційні банки змушені проводити реструктуризацію проблемних кредитів, виданих під заставу нерухомості.
Це стосується не тільки кредитів для фізичних осіб під купівлю житла, а й багатомільйонних кредитних позик для девелоперів з метою реалізації великих житлових, складських, комерційних та офісних проектів. Аргументи на користь такої реструктуризації зрозумілі. Судитися з неплатоспроможними клієнтами-позичальниками з метою стягнення предмета іпотеки, а саме торгових, офісних та ін будівель на свою користь невигідно. Серед аргументів: додаткові судові витрати і ризики, а в разі переходу об'єкта на баланс банку додаткові витрати - оплата ПДВ та необхідність збільшення резервів у зв'язку збільшенням частки поганих кредитів.

Все ж таки реструктуризація є тимчасовим рішенням проблеми або скоріше відстрочкою її вирішення. Вона, на жаль, не дає відповіді на головне запитання: «Чи є фінансова криза і падіння орендних ставок і цін на нерухомість єдиною причиною того, що девелопер не може виплачувати кредит?! Або може бути концепція об'єкта в нових умовах неактуальна або управлінська команда не може ефективно протистояти кризовим викликам. Про ці та інші нюанси управління нерухомістю в умовах кризи ми розмовляємо з керуючим директором компанії 1849 PLC в Україні Робертом Веланом.

Журналіст: Що Ви б порадили робити банкам і позичальникам у ситуації, що склалася? Як Ви оцінюєте ймовірність того, що орендні ставки повернутися на докризовий рівень протягом найближчих 1-2 років?

РВ: Базуючись на власного досвіду, ТЦ «Піраміда» у Києві, ми радимо банкам та власникам об'єктів докласти максимум зусиль з метою стабілізації чистого операційного доходу і його поступового зростання за рахунок внутрішніх резервів. Я впевнений в тому, що такі резерви є на кожному діючому об'єкті, їх просто необхідно задіяти.

Розраховувати на те, що орендні ставки швидко повернутися на колишній рівень не варто. Необхідно бути реалістом, доходи населення внаслідок кризи і знецінення гривні істотно впали і без їхнього росту орендні ставки рости також не будуть. Поки, на жаль, не видно передумов для відновлення стійкого економічного зростання в Україні.

Журналіст: Що Ваша компанія зробила для того, щоб стабілізувати дохід торгового центру, яким Ви керуєте? Які резерви були задіяні Вами?

РВ: Не секрет, що до кризи не було потрібно значних зусиль для того, щоб здати в оренду всі приміщення і отримувати прогнозований дохід. Падіння орендних ставок і зростання вакантності призводять до того, що девелопери не можуть повертати кредити. Нам вдалося уникнути цієї ситуації за рахунок таких дій. По-перше, ми посилили управлінську команду і скоротили штат «Піраміди». На ключові посади прийшли люди, які здатні діяти рішуче, виважено і швидко. Це дозволило нам у розпал кризи провести переговори і утримати в центрі майже усіх орендарів. По-друге, ми ретельно проаналізували операційні витрати центру і скоротили їх до мінімуму. По-третє, ми поступово поліпшили набір орендарів у центрі шляхом залучення на вигідних умовах «якорів», таких як фуд-корт і магазин краси, здоров'я і зручного побуту та ін По-четверте, ми склали і поступово реалізуємо план заходів щодо поліпшення якості послуг, як для орендарів, так і для покупців торгового центру. В результаті, у нас чистий операційний дохід стабілізувався, а вакантність дорівнює 0.

Журналіст: Які переваги наявності на об'єкті професійної управлінської команди? Чи може ця послуга істотно зменшити втрати девелоперів?

РВ: Управління нерухомістю - це важлива послуга, яку всі професійні інвестори хочуть отримати. Під час кризи наявність кваліфікованої управлінської команди на об'єкті значить прозорість усіх процесів, строгий фінансовий контроль та наявність чіткого плану заходів щодо оптимізації функціонування об'єкта. Крім цього, професійний менеджер нерухомості здатний приймати правильні рішення щодо здійснення інвестицій в об'єкт нерухомості з метою збільшення його вартості.

Журналіст: Які першочергові кроки має зробити професійний менеджер, зайшовши на проблемний об'єкт?

РВ: Я раджу починати з проведення аудиту, який включає аналіз витрат, комерційного потенціалу об'єкта, фізичного стану об'єкта, процедур внутрішнього контролю і правовстановлюючих документів. Його результатом має стати план заходів щодо стабілізації активу і збільшення його чистого операційного доходу, розрахований на 1 рік, а також відповідна фінансова модель і аналіз чутливості. Після проведення аудиту, необхідно вжити заходів щодо скорочення непотрібних витрат, запровадити систему щомісячної фінансової і управлінської звітності, підібрати команду об'єкта, яка буде виконувати розроблений план заходів щодо стабілізації та збільшення чистого операційного доходу торгового центру. Забезпечення повного контролю над рухом грошових коштів, скорочення витрат, швидке заповнення вакантних площ орендарями і проведення комплексу заходів з метою збільшення вартості об'єкта - це основні компетенції професійного менеджера, які забезпечують успішне виконання його функції на проблемному об'єкті.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти