Альтернатива іпотеці - лізинг нерухомості





Google+
09.12.2009 11:49
Лізинг нерухомості - зовсім нова для українського фінансового ринку послуга. Власне, як і сам лізинг. Але якщо про лізинг автомобілів і виробничого устаткування бізнес вже чув, то про те, що таке лізинг комерційної нерухомості, сьогодні пр

Взяти нерухомість у лізинг коштує дорожче, ніж купити в кредит. Але у лізингу є свої переваги.

Рідкісна послуга в розвитку

Українським компаніям відомі три основні способи отримати право користування об'єктом нерухомості: оренда, покупка в кредит і, власне, 100-відсоткова оплата вартості. Є ще один спосіб, поширений на Заході, але не розвинений у нас, - фінансовий лізинг.

Компанії, що займаються лізингом нерухомості, з'явилися наприкінці 90-х років минулого століття. Зараз їх можна перерахувати на пальцях. Послуга не розвинена, оскільки, по-перше, у наших лізингових компаній ще немає такого обсягу активів, який дозволив би купувати такі дорогі об'єкти, по-друге, нерухомість - це один з найбільш ліквідних і високоприбуткових об'єктів для інвестицій. Навіть якщо в компанії є гроші, зараз їй набагато вигідніше купити нерухомість, здати її в звичайну оренду, а через деякий час (від 3-х до 10-ти років) продати. Але деякі лізингодавці все ж таки надають послугу лізингу нерухомості. Адже це абсолютно рентабельно, тобто компанія в будь-якому випадку заробляє гроші. Просто у випадку з орендою вона може заробити ще більше.

Як і у випадку з банківською іпотекою, клієнт регулярно сплачує певну частину вартості об'єкта (аналогія в банківському кредитуванні - виплата по «тілу» кредиту), а також сплачує відсотки або комісійні. При цьому сума виплачених процентів або комісій також відноситься на валові витрати

Звичайно, компанії здають приміщення в лізинг не з благодійних міркувань. У них є свої мотиви, залежно від типу таких лізингодавців. Один тип - це дочірні структури великих банків. Банки, претендуючи на статус фінансового супермаркету, керуються прагненням надати клієнтам максимально широкий спектр фінансових послуг, у тому числі і альтернативу іпотечному кредитуванню. Як приклад можна навести АКІБ «УкрСиббанк» (один з найбільших іпотечних кредиторів) та його дочірню структуру ТОВ «Українська лізингова компанія» (перша в Україні почала передавати нерухомість в лізинг).

Другий тип - універсальні лізингові компанії з фінансово потужним засновником. Вони займаються всіма можливими видами лізингу (лізинг легкового та вантажного транспорту, виробничого обладнання, техніки, програмного забезпечення і т. д.). Нерухомість для них - теж можливість позиціонувати себе як супермаркет, тільки не общефінансовий, а лізинговий. Такий універсальної компаній є, наприклад, ТОВ «ТІБІАЙ Лізинг (» дочка «великої голландської компанії ТBIH).
Об'єднавчий момент

Фінансовий лізинг, по суті, об'єднує в собі всі три популярних способу «доступу до приміщення» - оренду, покупку в кредит і власне покупку. Простіше кажучи, лізинг - це довгострокова оренда. Клієнт лізингової компанії не відразу отримує право власності на нерухомість (на час дії договору власником залишається лізингова компанія). Тому, якщо клієнт сумнівається в якості або зручність приміщення, що здається в лізинг, він може «випробувати» його, попросити замінити або зовсім відмовитися купувати його по закінченні договору лізингу.

Але на відміну від класичної оренди, нерухомість переходить на баланс лізингоодержувача з усіма супутніми податковими перевагами. Для цілей оподаткування отримання майна у фінансовий лізинг прирівнюється до його покупки. Тому лізингоотримувач збільшує відповідну групу основних фондів на балансову вартість об'єкту лізингу і отримує податковий кредит. Надалі клієнт лізингової компанії нараховує амортизацію, тим самим зменшуючи свій валовий дохід.

Враховуючи, що ставки оренди зростають, а лізинговий платіж зменшується з кожним місяцем, лізинг може виявитися навіть дешевше, ніж оренда.

Як і у випадку з банківською іпотекою, клієнт регулярно сплачує певну частину вартості об'єкта (аналогія в банківському кредитуванні - виплата по «тілу» кредиту), а також сплачує відсотки або комісійні. При цьому сума виплачених процентів або комісій також відноситься на валові витрати.

Після закінчення певного терміну клієнт має право викупити об'єкт нерухомості за залишковою вартістю. Або не викупити. В останньому випадку компанія поверне йому вартість об'єкта за мінусом непогашеної частини та суми амортизаційних відрахувань. А суми, сплачені як відсотки або комісійних за користування послугою, можна буде зіставити з орендними ставками. Враховуючи, що ставки оренди зростають, а лізинговий платіж зменшується з кожним місяцем, лізинг може виявитися навіть дешевше.
Приваблива гнучкість

Можливість змінити об'єкт лізингу або відмовитися купувати його за залишковою вартістю вигідно відрізняє лізинг від покупки в кредит. Це дуже важливо, якщо покупець не впевнений у тому, що об'єкт його абсолютно влаштовує. Щоб зрозуміти, чи підходить той чи інший будинок, декількох оглядів буває недостатньо. Наприклад, якщо офіс (склад і т. д.) показують влітку, дуже складно зрозуміти, як він опалюється. Перед оглядом господарі можуть провести косметичні налагодження, і клієнт не дізнається, що в цій будівлі постійно ламаються ліфти, протікають труби або є проблеми з електрокабелем.

Згодом усунення неполадок може вилитися в копієчку, на яку покупець не розраховував. Крім того, може статися яка-небудь форс-мажорна ситуація. Якщо трапляється пожежа, а об'єкт куплений у кредит, то страхова компанія виплачує відшкодування банку-кредитору (хоча оплачує страховку позичальник). Банк не зобов'язаний витрачати ці гроші на ремонт - це лише компенсація за те, що застава втратив свої первинні властивості, і його ринкова вартість впала. Ремонтувати приміщення буде сам власник, тобто позичальник банку.

У випадку ж з лізингом власником залишається лізингова компанія. Клієнт має право вимагати замінити об'єкт, не маючи витрат на ремонт. Безумовно, у нього немає гарантії, що лізингодавець швидко знайде альтернативу і що ця альтернатива буде рівноцінною (зважаючи, що написано в договорі). Але шанс все-таки є.

Можливість змінити об'єкт лізингу або відмовитися купувати його за залишковою вартістю вигідно відрізняє лізинг від покупки в кредит.

Лізинг вигідно відрізняє і те, що в цьому випадку немає необхідності здійснювати процедури з купівлі-продажу приміщення. Лізингова компанія вже все оформила і нотаріально запевнила. Звичайно, свої витрати вона спробує закласти у вартість лізингу. Але клієнт заощаджує час і зусилля юристів. До того ж, він може не переживати з приводу «чистоти» угоди і чесності продавців. Адже купуючи нерухомість в кредит, можна потрапити на гачок аферистів, які діють за фальшивими документами і не є справжніми власниками (особливо якщо мова йде не про офіс в бізнес-центрі, а про квартиру під офіс). Два таких випадки зовсім недавно відбулися в Донецькій області.

Імовірність того, що аферисти будуть користуватися механізмом лізингу, практично зведена до нуля. Ніхто не буде морочити собі голову настільки складною схемою. До того ж, лізингова компанія зовсім не вимагає сплатити повну вартість приміщення відразу. Якщо ж жертвою шахраїв стала сама лізингова компанія, то це її проблеми. На той час, коли клієнт отримає право викупити об'єкт, правда напевно спливе на поверхню.
Мінуси, не покривають плюси

Комбанки кредитують покупку комерційної нерухомості під 16 - 22% у гривні і 12,5 - 16% в доларах США. Лізингові компанії пропонують ставки на 2 - 5% більші, ніж банківські. Тим не менше, як кажуть лізингодавці, з огляду на економію робочого часу, податки з курсових різниць по кредиту, комісії при купівлі валюти лізинг стає помітно привабливіше оренди.

Але у лізингу є і свої мінуси. Перший з них - обмеженість вибору нерухомості. У лізингової компанії може не виявитися відповідного клієнту об'єкта. Втім, компанія може купити необхідну клієнтові нерухомість. Аудит об'єкта і оформлення операції займуть певний час. І немає гарантії, що після цього нерухомість передадуть у лізинг саме замовникові.

Ще один фактор, що ховає пораду привабливість такої форми придбання комерційної нерухомості - лізинг коштує дорожче, ніж банківський кредит. Пов'язано це з тим, що основною (60%) джерело фінансування українських лізингових компаній, за даними Держкомісії з регулювання ринків фінансових послуг, - це банківські кредити. Тобто лізингова компанія повинна закласти в платіж клієнта таку суму, яка перекрила б відсотки за її власним кредиту, окупила б вартість оформлення угоди купівлі об'єкта лізингу та його обслуговування та ще й дала б можливість заробити, отримати прибуток. Так, банки кредитують покупку комерційної нерухомості під 16 - 22% у гривні і 12,5 - 16% в доларах США. Лізингові компанії пропонують ставки на 2 - 5% більші, ніж банківські.

Втім, лізингодавці стверджують, що насправді це не так. «Якщо розрахувати просто графік платежів на папері, то пропозиція лізингової компанії буде трохи дорожче, ніж при кредиті. Але якщо врахувати економію робочого часу і зусиль співробітників клієнта, економію прихованих витрат, які не відображаються в комерційних пропозиціях (страхування, реєстрація нерухомості і забезпечення своєчасної сплати податків при купівлі і щорічних платежах за землю (податки або оренда), податки з курсових різниць по кредиту , комісії при купівлі валюти і розрахунково-касове обслуговування), то можна сказати, що лізинг економічно виправдовує себе для клієнта », - відзначає директор" Української лізингової компанії "Олена Золотарьова.

У той же час, інші умови (термін кредиту, авансовий внесок) у лізингових компаній набагато м'якше. Приміром, "Укрсиббанк" видає іпотечні кредити корпоративним клієнтам на 7 років, вимагаючи сплатити не менше 30% вартості нерухомості. А дочірня компанія цього ж банку - «Українська лізингова компанія» - може надати нерухомість в лізинг на строк до 10 років. При цьому клієнт повинен сплатити лише 20% вартості об'єкта. Олена Золотарьова відзначає, що лізингові компанії пропонують більш вигідні умови страхування, ніж банки. А саме: розстрочку сплати страхового платежу (банки просять заплатити відразу), нижчі тарифи, можливість індивідуального вибору умов страхування і тарифів.

Важливо й те, що лізинг нерухомості поки що не отримав широкого географічного поширення. На відміну від банківського кредиту, він доступний хіба що у столиці та в кількох обласних центрах. Це не мало б ніякого значення, якби в лізинг здавалися транспорт або обладнання: приїхали б інше місто і забрали б майно з собою. Будівля відвезти не можна. Контролювати об'єкт нерухомості в іншому місті компанії складно. Тому позичальники з невеликих міст не мають альтернативи кредитування.

А в іншому лізинг має ті ж перевагами, що і банківське іпотечне кредитування. На об'єкт, придбаний у лізинг або в кредит, не може бути звернено стягнення третьої сторони. Укладаючи договір, клієнт фіксує вартість житла, що важливо при динамічних орендних ставках і яка перманентно триває зростання цін на нерухомість. Враховуючи, що клієнт має право отримати об'єкт у власність (а у випадку з кредитуванням - вже отримав), він може проводити реконструкцію та ремонт своєї будівлі, в той час як орендар може просто «попросити» його з приміщення.

www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти