Незвичайні форми життя

Вітчизняний ринок житлової нерухомості продовжує рости і розвиватися, незважаючи на фінансову кризу. В умовах конкуренції, що загострилася девелопери намагаються виділити свій проект із загальної маси за рахунок впровадження нових форматів житла. Лейнхауси, дуплекси, мезонети ...

Але найчастіше незвичну назву - це лише маркетинговий хід. Про нові назвах і нових форматах на ринку нерухомості нам розповіла Ірина Могилатова, генеральний директор брокерсько-консалтингової компанії TWEED.

- Які нові формати житла з’‎явилися на ринку нерухомості?

- В даний час на ринку заміської нерухомості відбувається активний розвиток різних форматів житла в рамках однієї забудови. Кілька років тому забудовники поєднували котеджі з таунхаусамі або дуплекси, а в даний час у структурі селищ стали з’‎являтися малоповерхові будинки, що пропонують квартири. Наприклад, в котеджному селищі "Павлово" продаються будинки вартістю від $ 1,3 млн до $ 3 млн, таунхауси від $ 600 тисяч до $ 1 млн і квартири в малоповерховому будинку за $ 200-350 тисяч.

Таунхауси, лейнхауси, пентхауси і прибуткові будинки не можна називати новими форматами. Таунхауси є найбільш затребуваним на сьогоднішній день. Вони існують не менше 10 років на російському ринку нерухомості і з’‎явилися як в сегменті заміської нерухомості, так і міської нерухомості.

Наприклад, у Москві це "Палати Муравйових", "Три Тополі". На ринку стали з’‎являтися різні їх варіації, що відрізняються як архітектурними рішеннями (лейнхауси) або плануванням (виходи спроектовані по різні сторони секції), так і кількістю квартир у секціях (дуплекси).

- Що Ви можете сказати про Віллет і лейнхауси?

- Іноді девелопери, щоб виділити своє селище із загального обсягу пропозиції, придумують нову назву для таунхаусов - наприклад Віллет. Лейнхауси - це ті ж таунхауси, але з іншою назвою. На відміну від таунхаусів, кожен лейнхаус в секції має власне оформлення фасаду. Так що це можна сміливо вважати маркетинговим ходом. Їх вартість залежить від місця розташування самого селища та його статусу.

Наприклад, вартість лейнхаусов в котеджному селищі "Іллінське" (9 км від МКАД по Ильинскому шосе) - від $ 1 млн до $ 2 млн, у котеджному селищі "Кленова гай" (9 км від МКАД по Новоризькому шосе) - від $ 750 тисяч до $ 1 млн . "Ільїнський квартал", розташований на Іллінському шосе в 12 км від МКАД, - $ 1,5 млн. "Кристал Істра" (14 км по Новій Ризі) - від $ 1,4 млн до $ 2 млн, "Покровське" на Новоризькому шосе в 26 км від МКАД - від $ 340 тис. до $ 800 тисяч, причому з великими ділянками - близько 7 соток.

- А в селищах якого класу їх можна придбати?

- Незалежно від назви зблоковані будинки належать до бізнес-класу, а в залежності від якості будівництва і характеристик самого селища вони можуть зсуватися як у бік класу "бізнес +", так і у бік економ-класу.

- Зараз серед заможних клієнтів великою популярністю користуються пентхауси. Чи давно вони з’‎явилися на ринку нерухомості?

- Що стосується пентхаусів, то їх не можна позиціонувати, як окремий вид нерухомості. Практично це останній поверх будинку. Пентхауси також не є новинкою, вони вже давно існують в районі "Золотої милі" на Остоженке, на Патріарших і в інших престижних і дорогих районах Москви.

Пентхаус повинен за своїм статусом мати певні параметри, оскільки є найдорожчою квартирою в будинку. Так, наприклад, його площа повинна бути більше, ніж у решти квартир будинку. Часто у нього є великі тераси і іноді навіть власний ліфт.

Іноді будівельні компанії при проектуванні будинків звертаються до нас як консультантів з питанням: чи робити їм пентхауси маленькій площі? Це неможливо, тому що пентхаус є найдорожчим продуктом в елітних будинках. Так, вартість пентхаусів на Остоженке становить від $ 50 тисяч за кв.м без обробки і може доходити до $ 80 тисяч за кв.м з обробкою.

У дореволюційній Росії були затребувані дохідні будинки. Наскільки вони цікаві в даний час?

- Прибутковий будинок - це будинок, який належить одній особі (фізичній або юридичній) і здається в оренду поквартирно. Прикладом московських дохідних будинків можуть служити будинку на Чистопрудному бульвар або будинок у Гнездніковском провулку. До Революції в Москві було досить багато прибуткових будинків різних категорій.

Чи є в наш час прибуткові будинки? У повному розумінні даного історичного контексту я таких не знаю. Цілими будинками житлову нерухомість у Москві ніхто не купував, або такі факти ретельно приховуються.

- Чому так відбувається?

Вся справа в прибутковості проекту. Орендний бізнес окупається досить довго, а нерухомість у Москві дуже дорога, тому інвесторам невигідно закопувати гроші в проекти з маленькою прибутковістю.

Мабуть, є кілька прикладів дохідних селищ, зокрема "Росинка", а також дохідних апарт-готелів, таких як "Парк Плейс", де вся будівля належить одній юридичній особі і представляє з себе практично готель з апартаментами.

- Апартаменти на російському ринку нерухомості - новий продукт, що вони із себе представляють?

- Специфічна риса апартаментів полягає в тому, людина може там проживати, але не може бути прописаний. Такий вид нерухомості спочатку купується, щоб здавати в оренду, також його можна використовувати під офіс. Таким чином, покупець апартаментів, наприклад в Москва-Сіті, отримує можливість придбати невеликий офіс у відмінному місці, так як викупити офісні площі можна тільки великими площами від 500 кв.м.

В інших сегментах апартаменти є спірним продуктом для проживання, так як покупці з обмеженим достатком, як і раніше принципово ставляться до можливості прописки, ведення орендного бізнесу для них не є масовим явищем, а офіси їм не потрібні, оскільки вони, як правило, працюють у сфері менеджменту будь-якої компанії.

- Чи відрізняються апартаменти і квартири по вартості?

- Як правило, апартаменти коштують трохи дешевше, ніж квартири в тому ж комплексі: наприклад, "Аквамарин", корпус "Г", коштував приблизно на 10-15% менше за інших корпусів з квартирами. Ціна на апартаменти в Сіті в залежності від будинку та поверху становить від $ 13,4 тисячі до $ 25 тисяч за кв.м.

Треба відзначити, що в дорогому сегменті апартаменти купуються не тільки під офіси або здачу в оренду, але і для проживання, так як неможливість прописки бентежить далеко не всіх покупців, а можливість купити житлоплощу за нижчою ціною досить приваблива. Але, на мою думку, апартаменти не можуть бути масовим продуктом на нашому ринку в зв’‎язку з відсутністю масового споживача.
www.zagorodna.com