Іпотечна криза не знизить вартість житла в Криму





Google+
04.08.2008 00:00
Нинішнє літо не порадувало ні будівельників, ні ріелтерів зростанням обсягів продажу житла - дорога нерухомість перестала користуватися попитом. Багато в чому сприяло цьому жорсткість умов кредитування: згортання іпотечних програм позбавило потенційних покупців можливості придбати житло, а будівельників і власників нерухомості його реалізувати.

Ситуація в будівельній галузі настільки загострилася, що рада директорів Будівельної палати України навіть звернувся до президента країни, прем`єра та голови Верховної Ради з відкритим листом з проханням про допомогу. Що це: початок кінця українського чуда в сфері нерухомості?
Привабливість падає
Ще якісь кілька років тому вкладення заощаджень у нерухомість вважалося справою надійним і досить прибутковим. Нині інвестиції у нерухомість та землю стали самими ризикованими. Днями компанія MPP Consulting оприлюднила рейтинг найбільш ризикованих для інвестування галузей в Україні. Перші дві позиції в ньому займають земля та нерухомість, на третьому місці виявилося будівництво. Далі за ступенем ризику вкладення коштів ідуть будматеріали, банки, реклама, туризм, меблі і деревообробка, транспорт, а замикає десятку лідерів побутова техніка. У лідери земля, нерухомість і будівництво вибилися невипадково - автори дослідження вважають, що в Україні набирає обороти криза ринку нерухомості. А вкладати гроші в землю ще більш ризиковано через те, що ринок землі знайшов всі риси великої фінансової піраміди всенародного масштабу. Неадекватне ціноутворення і високий рівень спекулятивних настроїв практично повністю витіснили з нього кінцевого споживача, без якого не може нормально розвиватися жоден ринок. Причепом йдуть будівництво і будматеріали як прив`язані до ринку нерухомості галузі. За інформацією аналітиків з MPP Consulting, спостерігається стабільний відтік інвестицій з ринку нерухомості та зменшення замовлень на будівельні і ремонтні роботи. З огляду на велику інертність ринку нерухомості, варто очікувати, що потік фінансування будівництва зупинився надовго.
Цілком логічно, що кредитні агентства тут же відреагували, знизивши рейтинги будівельного сектора. У порівнянні з іншими галузями української економіки інвестиційні рейтинги в цій сфері виявилися найнижчими, а тенденція до їх зниження говорить про зниження надійності боргових інструментів будівельних компаній. За перше півріччя нинішнього року в будівельному секторі країни були знижені 9 кредитних рейтингів, 6 прогнозів змінені зі стабільного на негативний і ні один на позитивний. Адже ще рік тому рейтинги демонстрували стабільне зростання. Заступник генерального директора агентства Кредит-Рейтинг Григорій Перерва головну причину рейтингового падіння бачить у затримці введення об`єктів нерухомості в експлуатацію, що підвищує ймовірність несвоєчасного виконання зобов`язань, взятих на себе емітентами облігацій. Так, у першому півріччі 2008 року до 70% компаній, що мають кредитні рейтинги, переглянули графіки будівництва. Намітилися тенденції підтверджують прогнози агентства про можливе погіршення ситуації в будівельній сфері.
Банківський гальмо
Що ж так різко погіршило ситуацію в сфері нерухомості? Будівельники схильні звинувачувати в те, що сталося ... іпотеку. Згортання банками програм покупки житла в кредит відняло в ринку нерухомості ті великі і навіть величезні гроші, без яких основна маса українців не може виступити покупцем. Більше 60% угод здійснювалися шляхом покупки квартири в кредит. Тепер попит штучно зменшили за рахунок більш жорстких умов і зростання процентних ставок по кредитах під впливом наростаючих інфляційних процесів, і пропозиція будівельників залишилося незатребуваним. За підрахунками експертів, сьогодні в Україні попит на первинку впав аж на 60%, на вторинний ринок на 40%. У Криму, за словами керівника компанії Маркет-Крим Андрія Запевалова, тільки апартаменти продовжують лідирувати за попитом і окупності в сегменті житлової нерухомості - вкладення в апартаменти Південного берега здатні окупиться за 5 років, при тому, що вартість квадратного метра стартує з декількох тисяч доларів .
Стагнація на ринку житлової нерухомості та провісники його обвалу вже змусили раду директорів Будівельної палати України звернутися відразу до всіх перших осіб держави. На думку авторів відкритого листа, на будівельному ринку складається загрозлива ситуація для національної безпеки. У січні - травні 2008 року підприємствами країни вперше за останні роки виконано будівельних робіт на 1,1% менше в порівнянні з відповідним періодом попереднього року. Уповільнення темпів будівельних робіт відзначено майже в усіх видах будівельної діяльності. Скоротили обсяги підприємства 15 регіонів країни , - говориться в документі. Головні будівельники країни вважають, що ринок нерухомості падає прискореними темпами, зменшується кількість угод на купівлю нерухомості - в деяких регіонах у кілька разів. Через жорсткі умови іпотечного та поточного кредитування погіршується фінансовий стан будівельних організацій. Не реалізується програма Доступне житло. Подорожчали кредити для будівельників та населення. І все це на тлі погіршення умов одержання забудовниками земельних ділянок з вини органів місцевого самоврядування, які все частіше виділяють їх не будівельникам, а перекупщикам, тим самим значно підвищуючи вартість квадратних метрів.
У всьому цьому Будівельна палата України побачила кризу і звернулася по допомогу до високих чиновників. Крім цього, судячи з усього, будівельники сподіваються розжалобити і Нацбанк України, одержавши послаблення для іпотеки. Інакше в будівельну сферу не повернуться великі гроші, і тоді житлове будівництво доведеться зовсім згортати, адже більшість забудовників працюють за рахунок залучених коштів майбутніх власників квартир.
Жадність підвела
Але, що цікаво, не дивлячись на стагнацію на ринках і первинної, і вторинної нерухомості (кількість угод з житлом у червні зменшилася в два рази в порівнянні з аналогічним періодом минулого року), ціни на неї падати не бажають. У нинішньому році в порівнянні з минулим у Криму житлова нерухомість подорожчала ще 20 - 30%. Ріелтери пояснюють це тим, що продавці не бажають знижувати вартість квадратних метрів, не віддаючи собі звіт в тому, що такі величезні гроші вже пішли з ринку нерухомості, по крайней мере, вторинного. Будівельники сподіваються, що іпотеку розморозять і їхній товар виявиться затребуваним, оскільки пропозиція на вітчизняному ринку традиційно нижче попиту. А поки рятують бізнес, пропонуючи покупцям солідні знижки, наприклад, квартиру під Києвом зараз можна купити дешевше на 10 - 35%.
Але чи тільки згорнута іпотека стала причиною кризи, що насувається в сфері нерухомості? У будь-якій цивілізованій державі за скороченням попиту було б зниження цін на квадратні метри, але тільки не в Україні. Питається, чому? Та тому що в нашій країні кожна ланка у сфері нерухомості звикло заробляти по максимуму. Будівельники, чиновники, які виділяють землю, ріелтери, власники нерухомості - всі хочуть заробити, і апетити ростуть значно швидше, ніж фінансові можливості основної маси покупців. У результаті коли у народу відібрали можливість купувати нерухомість за рахунок грошей банків, платоспроможність не втратили тільки дуже забезпечені люди - ось вам і стабільний попит на апартаменти. Якщо б кожна з цих ланок у ланцюжку не роздували ціни, ринок ріс би поступово і, швидше за все, обійшлося б без криз. Але вітчизняний будівельний бізнес підвела жадібність.
Тепер один з найстарших британських ріелторів - компанія Hamptons International, яка працює в Східної Європи, у тому числі і в Україні, пророкує нашій країні обвал ринку нерухомості, причому вже в 2-ій половині нинішнього року. Пік його доведеться на жовтень. Першим, як і личить лідеру, обвалиться Київ, де зниження цін на квадратні метри може досягти 25 - 30%, тобто середню однокімнатну квартиру, яка зараз коштує $ 100 тис., до кінця осені можна буде купити за $ 70 - 75 тис. Та ж доля чекає Донецьк, Харків, Одесу та Дніпропетровськ з одним винятком: падіння цін відбудеться більш плавно - до кінця року в середньому на 20%. У Криму, як видно, вартість квадратних метрів якщо й зменшиться, то ненабагато, завдяки традиційно високому попиту та курортної специфіки регіону. Можна припустити, що дешевшати буде житло у вторинному фонді, який з кожним роком втрачає свою привабливість. Втім, різкого обвалу цін, швидше за все, теж не буде - не варто забувати, що дорожчають будматеріали, пальне, ростуть зарплати, так що забудовники не стануть продавати квартири за безцінь. Особливо великі компанії, які мають можливість піти з житлової сфери в більш вигідну комерційну.
https://president.org.ua

Теги до контенту: іпотека
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти
Warning: Unexpected character in input: '\' (ASCII=92) state=1 in /var/www/zagorodna/zagorodna.com/library/Zend/Service/ReCaptcha.php on line 506