Інвестиції в українську нерухомість: пан або пропав?





Google+
18.05.2008 00:00
Якщо почитати про нерухомість України в західних ЗМІ, то картина представиться наступною: в 2003 році зростання цін на нерухомість склав 35%, в 2004 - 30%, в 2005 - 65% і в 2006 - 70%. А от в 2007 зростання, як і по всій Європі, зупинився і склав за рік в середньому по Україні 8%. Таке враження складається, якщо брати Україну в цілому.

Таке враження складається, якщо брати Україну в цілому. Однак у цій країні спостерігається досить цікава тенденція: в одних містах ціни на нерухомість ростуть рекордними темпами, в інших же вони настільки ж рекордними темпами падають.
Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru вирішив розібратися, що ж реально відбувається з українськими квадратними метрами.
Одеса: попит упав у чотири рази
В "перлині біля моря" ціни на нерухомість падають. У січні минулого року ціна квадратного метра в цьому приморському місті становила 2300 доларів. Сьогодні вона спустилася до $ 1800. У відсотковому відношенні це падіння становить 22%. Попит же на вторинну нерухомість знизився в чотири рази.
За прогнозами аналітиків, у 2008-му ціни в Одесі все-таки будуть рости, але небагато: максимум на 1-2% на місяць. Причину падіння попиту аналітики бачать у падінні рівня доходів населення.
Так, аналітик агентства "SecondHome" Марина Ейзенахер, вважає, що середній одесит не тільки не може здійснювати іпотечні платежі, але навіть не в змозі оплачувати комунальні послуги. І дійсно, заборгованість населення Одеси та області за комунальні послуги станом на 1 березня склала 366,8 млн. гривень (близько 75 млн. доларів), що на 11,8% більше, ніж на 1 січня 2008. Виходить, що за "комуналку" не платить кожен шостий одесит.
Тим не менш, у місті йде нове будівництво, причому забудовники намагаються не порушувати унікального вигляду старого міста. Так, наприклад, в елітному комплексі "Зірка Еллади", що розташувався в центрі міста (монолітно-каркасна технологія, пентхауси, стилізація під стару забудову, високі стелі) метр коштує близько 4 тисяч доларів. Трохи дешевше пропонується житло теж у центрі міста, але в комплексі бізнес-класу "Ренесанс" (монолітно-каркасна технологія, мансарди, архітектура під "стару Одесу) - $ 2100-2500 за" квадрат ". Нарешті ще нижчі ціни квадратного метра на етапі будівництва в десятиповерховому цегельному ЖК "Дім біля Фонтана" у новому районі міста - 1250 доларів.
Київ: зростання відновилося
Торік київський метр падав. Падіння склало за рік 14% - з $ 3055 до $ 2633. Зараз, щоправда, зростання відновилося: за підсумками березня він склав 1,9%, і на 31 березня квадратний метр у Києві коштував, за даними порталу domik.net, 2983 долара. І це - середня вартість реальної угоди. Як і належить, вартість пропозиції вища - 3238 доларів за кв. метр.
Як нам розповіли в будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Iнвест", найшвидшими темпами росте квадратний метр у сегменті бізнес-класу. За березень він виріс на 9,4%.
Але зростання торкнувся далеко не все житло і не у всіх районах. Найактивніше ростуть у вартості однокімнатні квартири. Трикімнатні ж і чотирикімнатні квартири в ціні продовжують падати майже по всьому Києву за винятком Голосіївського району на південно-сході української столиці, де 4-кімнатні квартири чомусь злетіли на 51%. У Шевченківському ж районі міста, а це історичний центр Києва, падають у ціні навіть одинички.
На думку аналітиків з порталу domik.net, останнім часом на ринку діяли дві взаємно протилежні тенденції. З одного боку, явно відчувалося традиційне весняне пожвавлення ділової активності. З іншого боку, різке просідання курсу долара, жорсткість правил іпотечного кредитування і песимістичні настрої в суспільстві заморожували ринок. Квітневе зростання, швидше за все, не перевищить березневий, адже порівняно з лютим, у березні кількість договорів задатку скоротилася на 27%.
Що стосується цін на київські новобудови, то їх незабаром може очікувати досить істотне зростання. Справа в тому, що Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) має намір заборонити забудовникам здавати житлові будинки без обробки, що, безумовно, відіб`ється на цінах.
За спостереженням аналітиків domik.net, на противагу Києву, Київська область продовжує падати. За останній рік ціни на житло там скоротилися в півтора рази.
Львів: ціни виросли вдвічі Лідирує за темпами зростання цін на житло західноукраїнське місто Львів. Якщо в січні 2007 року ціна квадратного метра у Львові становила 1100 доларів, то нині вона досягла 2000. Таким чином, зростання склало 82%, - повідомила нам представник компанії "Нерухомість-інвєст" Аріна Півоквасова.
У 2006 році, коли росла вся Європа, і навіть Київ виріс на 66%, це зростання було більш скромним - 50%. Бум почався в 2007 і по даний момент ще не затих.
Найбільш дорогими вважаються квартири в будинках, побудованих в ті часи, коли Львів входив до складу Австро-Угорщини. Розташовані вони в центральній частині міста, або в так званому "ближньому центрі".
За даними обласного Управління статистики, близько 48% "львів`ян" проживають у будинках радянської або української будівлі, близько 40% - у будинках австрійської і польської будівлі, близько 11% - у приватному секторі.
З чим же пов`язане дане зростання? За однією з версій, основну роль відіграє та обставина, що Львів - одне з чотирьох міст України приймають футбольний чемпіонат "ЄВРО-2012". Таким чином, натяк на ажіотаж, подібний до сочинським ажіотажем у Росії.
Однак поряд зі Львовом, футболістів чекають Одеса, Харків і Київ, а в тій же Одесі, та, за великим рахунком й у Києві, тенденції прямо протилежні.
На думку Аріни Півоквасовой, в даний час ціни у Львові досягли меж платоспроможного попиту. Багато хто, до речі, вважають за краще будувати приватні будинки. Один квадратний метр землі у Львові коштує в середньому півтори тисячі гривень або $ 300. Сотка, таким чином, коштує $ 30 000. Це майже в п`ять разів вище, ніж у Києві, де сотка коштує 6 183 долара. І це при тому, що квадратні метри житлової нерухомості коштують у півтора рази менше київських.
Міська влада пропонує розширити межі міста, щоб включити в нього більше землі і, таким чином, знизити її вартість.
Хто купує житло на Україні
За даними Вікторії Берізки, генерального директора агентства "Btula", 40% загальної кількості покупців житла в столиці України є жителями інших регіонів країни та іноземцями. У період зростання іноземці розглядають ці покупки як фінансове вкладення для одержання доходів. Але й у період падіння частка іноземців серед покупців не зменшилася. Навпаки, вони продовжували купувати по дві-три квартири, щоб здавати їх в оренду. Найбільш вигідною вважається добова оренда. У середньому, це 60 доларів на добу.
Самі кияни воліють купувати житло бізнес-класу. Економ же клас розкуповує провінція. Однак покупцями квартир усе більше стають люди, якось пов`язані з банками - саме вони мають поки можливість одержувати іпотечні кредити на торішніх умовах, для основної ж маси українців ця можливість уже недоступна.
По 26 статті української Конституції іноземець прирівнюється в правах до жителя України. Однак, якщо іноземець, що бажає придбати нерухомість в Україні, не має ідентифікаційного номера фізичної особи, то його перед укладанням договору купівлі-продажу необхідно одержати, інакше нотаріус просто не засвідчить договір та угода не відбудеться.
Що стосується громадянства покупців, то донедавна серед іноземців переважали поляки та росіяни. Нині ж першість у Києві переходить румунам та англійцям. Останні, до речі, поки що, більше віддають перевагу Крим, особливо Ялту. Останнім часом на український ринок почали виходити і китайці.
Резюме
Нинішня Україна неоднорідна. Ціни на житло падають у промислових містах, виробництво в яких так і не відродилося після занепаду 90-х років. Феномен Львова можна пояснити тим, що Львівська область перебуває в зоні Прикарпатського нафтогазового басейну, а в Старосамбірському районі Львівської області знаходиться одне з найбільших родовищ української нафти. В Ужгороді - центрі Закарпатської області, де теж є нафта, зростання цін на житло становило 40%.
Що можна сказати про майбутнє? З огляду на прагнення українського керівництва влитися в "європейську сім`ю" держав, можна передбачити, що ціни будуть рости. Адже європейських цін Україна поки не досягла
Як поводився квадратний метр в українських містах
Місто * Зміна за 2007 рік * Вартість кв. метра на початок 2007 року * Вартість кв. метра на початок 2008 року
Київ * -14% * 3055 * 2633
Львів * 82% 1100 * 2000
Одеса * -22% * 2300 * 1800
https://investfunds.com.ua

Теги до контенту: інвестиції Київ
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти