Класифікація житла на вторинному ринку





Класифікація, типи, види вторинної нерухомості в Україні
Вторинний ринок житла - це сфера, де здійснюються операції з нерухомістю, у якої раніше вже були власники. Якщо квартира, що купується пройшла не через одні руки, змінюючи власників, то не можна бути повністю впевненим у юридичній чистоті оборудки. Чим більше число власників було у квартири, тим вище ймовірність можливих юридичних проблем.

Вторинний ринок житла привабливий, в першу чергу, своєю різноманітністю і багатством вибору. На ньому представлені квартири різноманітних цінових категорій і якості. Залежно від якісного та цінового рівня можна виділити наступні типи вторинного житла:
низькоякісне житло - це квартири, які не оснащені всіма зручностями (можуть бути відсутніми вода, каналізація, центральне опалення), в будинках, які мають не більше трьох поверхів;
стандартне житло - це квартири з суміжними кімнатами і кухнями невеликих площ у типових будинках, що мають до 16 поверхів;
покращене житло - це квартири з ізольованими кімнатами і підсобними приміщеннями в типових будинках, що мають більше 16 поверхів;
елітне житло - це квартири в будинках, побудованих за спеціальними проектами, розташованих у центральних районах міста і оснащених додатковими зручностями (підземні парковки, охорона).

При покупці вторинного житла, слід враховувати особливості його ціноутворення. По-перше, ціна вторинного житла дуже сильно залежить від того, де воно розташоване. Квартири у центральних районах міста, що мають добре розвинену інфраструктуру, будуть коштувати дорожче, ніж житло на околиці. По-друге, вартість квартири на вторинному ринку залежить від її стану і внутрішньої обробки. І, нарешті, найголовнішою особливістю ціноутворення на ринку вторинного житла є правило: чим більше площа квартири, тим менше вартість одного квадратного метра в ній.

Для того, щоб мати можливість аналізувати вторинний ринок житлової нерухомості, фахівці АН "Планета Оболонь" в 2004 році провели класифікацію існуючого вторинного житла, виділивши період побудови, матеріал стін, загальна площа.

1. Дореволюційні будівлі
Кількість будинків в місті / частка: 1556 / 12.9%
Кількість пропозицій / частка: 208 / 4.45%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 3952
Рейтинг популярності (голосів): 14

Період: до 1917 року
Поверховість: 1 ... 8
Матеріал стін: цегла
Висота стель: 3,2-4,5 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 35 ... 48
2-кімн: 47 ... 80
3-кімн: 65 ... 112

Даний сегмент відрізняються розташуванням, в основному, в центральних районах міста. Досить часто ці будинки є пам'ятками історії та / або архітектури. Багато хто з них відзначені меморіальними дошками, що оповідають про славну історію будинку, події, що відбувалися в ньому, або його видатних мешканців. Їх особливість полягає ще й у тому, що для комфортного проживання вони придатні тільки після капітального ремонту, оскільки забезпечені застарілими «рідними» комунальними, оздоблювальними та іншими матеріалами. При цьому, вони безсумнівно вигідно вирізняються серед загальної маси будівель радянського періоду оригінальністю, нестандартними архітектурними рішеннями (як всередині, так і зовні будівлі), просторими площами. Адже типових проектів тоді не існувало і кожен будинок був авторським творінням архітектора, його фантазією, його «застиглою музикою». При правильному підході, облагороджування і сучасне оснащення, дореволюційна споруда стає цілком кокурентноспособним і виправдано дорогим житлом.

2. «Сталінки»
Кількість будинків в місті / частка: 1898 / 15.74%
Кількість пропозицій / частка: 315 / 6.75%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 3421
Рейтинг популярності (голосів): 9

Період: 20-ті - середина 50-х
Поверховість: 2 ... 13
Матеріал стін: цегла
Висота стель: 3-4 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 29 ... 40
2-кімн: 47 ... 64
3-кімн: 60 ... 85

Класичні форми (прямі кути, небагатий декор), використовується червоний, білий цегла, залізобетонні або комбіновані перекриття, 2-4 квартири на поверсі.
Даний тип житла до цих пір є досить дорогим. Це пояснюється перевіреної часом стійкістю будівель, використанням виключно цегляної кладки, високими стелями і непоганими метражу. У багатьох киян вони викликають відчуття надійності, стабільності, якості будівлі. До того ж, багато «сталінки» також розташовані в центральних і прилеглих до центру районах. Мабуть, за часів Йосипа Віссаріоновича, будувати «абияк» було не можна. Тому, швидше за все, ці будівлі до цих пір дивують городян своєю монументальністю, значність і довговічністю. Навіть «начинка» таких будинків, включаючи комунальні системи, в багатьох випадках веде себе цілком пристойно для свого віку.

3. Сучасне житло радянського періоду (50-е-80-ті рр..)
У цій групі представлений дуже широкий спектр будівель. Масове житло характеризується відсутністю зовнішнього декору, поверховістю від 5 до 18, тонкими цегляними або панельними стінами, висотою стель 2,5-2,75 м, 4-мя і більш квартирами на поверсі, малими метражу квартири. У відомчих будівлях використовується цегла, покращене планування, збільшені метражі, індивідуальні проекти будівництва.

3.1. Стара панель
Кількість будинків в місті / частка: 1695 / 14.05%
Кількість пропозицій / частка: 667 / 14.29%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 1827
Рейтинг популярності (голосів): 1

Серії: «Хрущовка», «чешки», «464»
Період: середина 50-х - кінець 80-х рр..
Поверховість: 3 ... 12
Матеріал стін: залізобетон
Висота стель: 2,50-2,55 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 23 ... 34
2-кімн: 43 ... 48
3-кімн: 58 ... 65

Такі квартири в сумі коштують дешевше інших з тієї простої причини, що вони мають у своєму розпорядженні досить маленькою площею. З цього випливають незручні планування, суміщені кімнати, малюсінькі коридорчики і кухні. Тепло-та звукоізоляція в таких будинках дуже низька, а надійність і довговічність будівель викликає великі сумніви. Свого часу це житло будувалося рекордними темпами у величезних кількостях і переслідувало лише одну основну мету - забезпечити як можна швидше, як можна більшу кількість людей дахом над головою. Отриманий результат мало підходить під сучасні уявлення про комфортний житло, але представлений досить немаленькою відсотковою часткою в загальному житловому фонді міста Києва.

3.2. Типова панель
Кількість будинків в місті / частка: 1041 / 8.63%
Кількість пропозицій / частка: 436 / 9.34%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 1845
Рейтинг популярності (голосів): 2

Серії: «96», «134», «БПС-6»
Період: 70-ті - 80-і рр..
Поверховість: 9 ... 16
Матеріал стін: залізобетон, керамзитобетон
Висота стель: 2,65-2,75 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 32 ... 36
2-кімн: 46 ... 54
3-кімн: 65 ... 73

Являє собою трохи більше продуманий і людяний підхід до вирішення питання побудови і планування житла, ніж попередній варіант, але, за великим рахунком, трохи від нього відрізняється. Розташовуються такі будинки в основному в «спальних» районах на околицях міста. Квартири в типових панельних будинках характеризуються поганою переносимістю різних (навіть дрібних) перепланувань. Усі типові панельки мають всього декілька варіантів планувань та квартири схожі один на одного як близнята. У таких будинках навіть прогресивна дизайнерська думка має мало шансів змінити вигляд квартири, зробити її оригінальною та індивідуальної.

3.3. Покращена типова панель
Кількість будинків в місті / частка: 861 / 7.14%
Кількість пропозицій / частка: 314 / 6.73%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 1862
Рейтинг популярності (голосів): 7

Серії: «Т», «КТ», «АППС»
Період: 70-ті - 80-і рр..
Поверховість: 9 ... 22
Матеріал стін: керамзитобетон
Висота стель: 2,65-2,75 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 34 ... 44
2-кімн: 52 ... 56
3-кімн: 70 ... 80

Свого часу вважалося дуже прогресивним і престижним видом житла. Зовнішнє оформлення та висотність ще не втратили своєї актуальності на сьогоднішній день. Площі і планування квартир впевнено претендують на звання поліпшених. Програє в даному випадку матеріал стін і не викликає абсолютної впевненості надійність споруд. Розташовуються дані будови виключно на «спальних» масивах. Причому типовим є якась квартальна схема забудови частини мікрорайону однаковими або схожими будинками даного типу.

3.4. Стара цегла
Кількість будинків в місті / частка: 2878 / 23.86%
Кількість пропозицій / частка: 777 / 16.64%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 2162
Рейтинг популярності (голосів): 7

Серії: «Хрущовка», «ММ-640», «K14», «1-318-35/36»
Період: середина 50-х - кінець 80-х рр..
Поверховість: 2 ... 14
Матеріал стін: цегла
Висота стель: 2,50-2,55 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 26 ... 34
2-кімн: 42 ... 50
3-кімн: 55 ... 69

Будинки цього типу розкидані практично по всьому місту і, відповідно, саме район розташування сильно впливає на вартість квартири. У даному випадку єдиним реальним перевагою будівель є цегельні стіни, на відміну від панельних, що забезпечують кращу звуко-і теплоізоляцію. За всіма іншими параметрами, включаючи житлову площу, планування, зовнішній вигляд і т.д. дані споруди потрапляють в компанію малогабаритних приміщень масового заселення і, на жаль, лише залишають бажати кращого.

3.5. Поліпшений цегла
Кількість будинків в місті / частка: 809 / 6.71%
Кількість пропозицій / частка: 324 / 6.94%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 2298
Рейтинг популярності (голосів): 17

Серії: «87», «Відомчі споруди», «КП»
Період: до 1991 року
Поверховість: 4 ... 20
Матеріал стін: цегла
Висота стель: 2,65-2,75 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 34 ... 42
2-кімн: 48 ... 69
3-кімн: 62 ... 92

У даному випадку, багато про що говорить той факт, що більша частина цих будинків була побудована як «відомчі». Отримати таку квартиру міг далеко не кожен і тому «відомчі» квартири вважалися свого часу найпрестижнішим видом житла. Вони відрізняються кращими з будівель радянського періоду плануваннями, великими, у порівнянні з «масовим» житлом площами, використанням найсучасніших, на період будівництва, матеріалів і технологій. У принципі, ці будинки досить популярні й зараз і, напевно, стануть останніми морально застарілими будівлями з усього минулого періоду.

4. Сучасні українські споруди

4.1. Українська панель
Кількість будинків в місті / частка: 286 / 2.37%
Кількість пропозицій / частка: 388 / 8.31%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 1674
Рейтинг популярності (голосів): 6

Серії: «АППС Люкс», «КТ Затишок», «Б-5», «ЄС», «Індивідуальний проект»
Період: після 1991 року
Поверховість: 9 ... 26
Матеріал стін: керамзитобетон, монолітний бетон
Висота стель: 2,65-2,75 м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 39 ... 47
2-кімн: 60 ... 70
3-кімн: 78 ... 104

Будинки даного типу або були побудовані відносно недавно, або зараз знаходяться у стадії будівництва. Вартість квартир у таких будинках відносно невисока і орієнтовані вони, в першу чергу, на верстви населення, не готові переплачувати за престижність району, вид з вікон, дорогі будматеріали. Тому, для їх зведення використовуються більш дешеві, ніж цегла, панельні блоки, розташовуються вони в «спальних» районах, а по площах і планувань скромнішими, ніж престижні будови з наступного пункту. Тим не менш, це житло нової української генерації і воно в будь-якому випадку більш прогресивне і сучасне, ніж будівель радянського часу. Такі будинки свіжі, нові і добре спроектовані, до того ж, вони вдало адаптовані для втілення на своїх площах власних дизайнерських здібностей і задумів.

4.2. Українська цегла
Кількість будинків в місті / частка: 1038 / 8.61%
Кількість пропозицій / частка: 1240 / 26.56%
Середня ціна пропозицій, $ / M2: 2470
Рейтинг популярності (голосів): 17

Серії: «Індивідуальний проект»
Період: після 1991 року
Поверховість: 2 ... 28
Матеріал стін: цегла
Висота стель: 2,65 і більше м
Стандартні метражі (S загальна, м2):
1-кімн: 37 ... 56
2-кімн: 61 ... 88
3-кімн: 78 ... 131

Найбільш модне, прогресивне і, відповідно, дороге житло в Києві. Даний тип будинків передбачає не тільки всі потреби, але і капризи своїх мешканців. Такі будинки оснащені сучасними комунікаціями, необхідною інфраструктурою, мають автономні комунальні системи і служби, припускають індивідуальне планування та оздоблення. У них реально втілюється концепція самостійної організації життєвого простору, можливості особисто виступити в ролі проектувальника і дизайнера або скористатися послугами досвідченого професіонала. При будівлі таких будинків, далеко не в останню чергу враховується місце розташування будинку, престижність і зручність району, краєвид із вікон. Всі ці фактори в комплексі впливають на рівень вартості квартири в будинку. Важливу роль грає також той факт, що проживання в такому будинку красномовно свідчить про респектабельності, рівні доходів і приналежності до певного класу своїх мешканців. А за задоволення знаходиться у вузькому колі собі подібних, люди з достатком готові платити додаткові суми.
domik.net
Увійти

Наша кнопка

Zagorodna