Обзор рынка коттеджных городков Киева и области

14.06.2009 00:00
Об этом шла речь в докладе директора компании "РеалЭкспо», организатора Форума и выставки «Инвестпроект-2009» Виктора Коваленко на Втором всеукраинском инвестиционном форуме «Инвестиции в недвижимость и строительство - 2009», состоявшемся в Киеве 2-3 июня.

Сначала Виктор Иванович презентовал обновленное маркетинговое исследование рынка коттеджных городков Киева и области по состоянию на июнь. На базе него и портала загородной недвижимости и коттеджных городков Украины www.cottage-ua.com.ua был построен доклад.
По состоянию на июнь 2009 года в Киевской области насчитывается 239 коттеджных городков, которые находятся на разной стадии готовности: проектируемые, строящиеся и построенные городки.
Фактически, за два последних года количество коттеджных городков в Киевском регионе увеличилось более чем в два раза. Более детализированную информацию по структуре городков в разрезе районов и стадии готовности можно прочитать в нашем маркетинговом исследовании.


Количество коттеджных городков в Киеве и области
(по данным компании «РеалЭкспо», июнь 2009)

 

Район

Стадия строительства

Количество городков, шт.

ВСЕГО

Бориспольский район

Проектируется

11

24

Строится

10

Построено

3

Бородянский район

Проектируется

5

8

Строится

2

Построено

1

Броварской район

Проектируется

12

22

Строится

8

Построено

2

Васильковский район

Проектируется

3

18

Строится

6

Построено

9

Вышгородский район

Проектируется

2

17

Строится

10

Построено

5

Киево-Святошинский район

Проектируется

18

52

Строится

13

Построено

21

Макаровский район

Проектируется

13

30

Строится

12

Построено

5

Обуховский район

Проектируется

8

48

Строится

15

Построено

25

Фастовский район

Проектируется

1

1

Строится

0

Построено

0

Киев

Проектируется

2

18

Строится

6

Построено

10

Барышевский район

Проектируется

0

1

Строится

1

Построено

0

Анализируя собранную информацию, прослеживается тенденция, что наиболее недооцененные до недавнего времени районы Киевской области, - Бориспольский и Броварской - показали отличную динамику роста предложения (предложение в Бориспольском районе возросло более чем в 2 раза - до 24 городков, в Броварском - чуть менее чем в 2 раза - до 22 городков). Значительно упрочили свое положение Киево-Святошинский, Обуховский и Макаровский районы - на эти 3 района приходится 54,2% от всего предложения по коттеджным городкам в Киевском регионе.
Наибольшее количество коттеджных городков на данный момент строится в Обуховском районе - 15 городков и Киево-Святошинском районе - 13 городков. Наибольше проектов коттеджных городков в Киево-Святошинском районе - 13, Броварском - 12. и Бориспольском - 11. Эта тенденция полностью соответствует нашему прогнозу, который был озвучен в сентябре 2008 года.
58% коттеджных городков против 63% осенью 2008 года находятся на расстоянии от 1 до 20 км от городской черты Киева (это фактически оптимальное расстояние). Это наиболее дорогие коттеджные городки с хорошей транспортной доступностью. 28%, против 29% осенью прошлого года, коттеджных городков находятся на расстоянии от 21 до 30 км от Киева - это и элитные коттеджные поселки (которые расположены в местах с уникальной природой), и коттеджные городки, ориентированные на средний и бизнес-класс. На расстоянии более 30 км достаточно рискованно строить коттеджные городки, - большое расстояние сейчас может отпугнуть потенциальных покупателей (большинство коттеджных городков, которые находятся на расстоянии больше 40 км от Киева, сейчас или заморожены, или находятся в стадии проектирования, или очень неспешно строятся). Поэтому, для привлечения потребителей, потребуется применения различных «фишек», способных сделать коттеджный городок популярным. Также следует отметить, что со временем среднее расстояние до коттеджных городков будет увеличиваться. Способствовать этому будет сокращение привлекательных земельных участков на расстоянии до 20 км от Киева и строительство Большой окружной дороги.
Одной из главных тенденций рынка коттеджного строительства Киевского региона до недавнего времени было стремительное повышение цен на коттеджи и земельные участки под ними. Сейчас же наблюдается прямо противоположная тенденция - большинство операторов рынка готовы снижать цены, причем некоторые из них в два и более раз. Такая ситуация вызывает недоверие к продавцам со стороны потенциальных покупателей.
Чем ближе коттеджный городок находится к Киеву, чем более живописная природа, тем больше стоимость 1 кв. м. При этом, за время от сентября 2008 года до июня 2009 года, ситуация на рынке сильно изменилась - самые дешевые коттеджи теперь стоят не от 1000 долл. США за кв.м, а от 500 долл. США. Коттеджные городки, которые находятся в уникальных местах и на финальных стадиях готовности немного увеличили свои цены, но в основном тенденции свидетельствует о значительном снижении цены. В некоторых коттеджных городках цены снизились более чем в 2 раза. В 11% (против 9% на осень 2008 года) коттеджных городков стоимость 1 кв.м общей площади дома стоит больше 3000 долл. Сейчас на рынке 56% коттеджных городков реализуются по цене от 500 до 1500 долл. США за кв.м, в то время, как осенью 2008 года таких городков было только 37% (а вначале 2008 года - 32%). Бизнес-класс со стоимостью 1 кв.м от 1500 до 3000 долларов США занимает только 33% рынка предложения против 54% по состоянию на осень 2008 года. В будущем также будет увеличиваться доля коттеджных городков эконом-класса, при уменьшении бизнес и премиум класса.

Стоимость 1 кв.м площади в коттеджных городках Киевского региона, у.е.
(по данным компании «РеалЭкспо», декабрь 2006 года - июнь 2009 года)


Районы

Декабрь 2006

Май 2007

Март 2008

Июнь 2009

Киев

5000

6000

2700-7000

1000-8000

Барышевский

-

-

-

700

Бориспольский

1320-2100

1300-3000

1400-3100

1000-3100

Бородянский

-

-

1300-1800

800-1000

Броварской

500-1000

1000-1300

1100-1640

700-1500

Васильковский

630

1000-1500

1200-2500

800-3000

Вышгородский

900-1100

1000-1500

1200-2800

800-2800

Киево-Святошинский

900-1400

800-2500

1100-3800

500-2500

Макаровский

530-900

600-1500

1000-1900

800-1500

Обуховский

1200-2600

1000-3000

1400 -5000

800-5000

Фастовский

665

750

1400

-

Тенденции и перспективы развития рынка коттеджного строительства
Наиболее популярным становятся коттеджи небольшой площади от 100 до 250 кв. м. Именно такие площади привлекает средний и эконом класс на рынок.
В долгосрочной перспективе ожидается, что к концу 2009 года ожидается снижение цены на 8%, в 2010 году возможен рост на уровне 10%, а в 2011 и в 2012 гг. ожидается средний ежегодный рост на уровне 8%.
Будущее на рынке коттеджной недвижимости будет за коттеджами стоимостью до $250 тыс. долл. США, то есть за коттеджами, которые способен приобрести средний и эконом класс.
Среди строительных материалов при строительстве коттеджей, несмотря на высокую цену, первое место уверенно занимает кирпич. Этот материал является наиболее привычным для покупателей коттеджей.
Все больше внимания приделается инфраструктуре, необходимой для полноценной жизни в коттеджном городке.
По утверждению специалистов, с учетом ценности земли, загородный коттедж сегодня - одна из наиболее выгодных инвестиций при условии, что дом возведен лицензированной строительной фирмой в соответствии с утвержденным проектом с официальным оформлением всех необходимых бумаг.

ВЫВОДЫ
До недавнего времени рынок переживал стадию становления, во время которой спрос значительно превышал предложение, и компании, развивающие коттеджные проекты, успешно занимались «снятием сливок». Об этом свидетельствовал тот факт, что большая часть небольших коттеджных поселков раскупалась практически без рекламы, следствием чего является и отсутствие единой общепринятой классификации коттеджных городков. Но следует отметить, что ситуация на рынке кардинально изменилась. Платежеспособный спрос значительно уменьшился, а количество заявленных и реализуемых городков значительно увеличилось. Поэтому покупатели в своем выборе стали намного требовательней при покупке загородного дома. Вследствие этого, динамика продаж в городках без продуманной концепции значительно уменьшилась, а в некоторых остановилась вовсе. Эта тенденция продолжится и в дальнейшем. При этом насыщения рынка коттеджной недвижимости в ближайшие 3 года ожидать не следует. Поэтому максимально заработать смогут те компании, которые будут выводить на рынок качественный, сбалансированный продукт по умеренным ценам.
Виктор Коваленко
https://www.cottage-ua.com.ua/

Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Обзор рынка коттеджных городков Киева и областиПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти