Земельно-строительные изыскания - ключевые ориентиры закона 2367





22.07.2010 11:06
Традиционно Верховный совет Украины раз в год или чаще принимает законы, направленные на усовершенствование государственного регулирования в сфере строительства жилья. И каждый раз подобное усовершенствование имеет признаки работы над ошибками.

Если законотворчество 2009 г. было направлено на ужесточение государственного регулирования за сферой строительства (например, вводились новые разрешительные документы – проектная декларация, ужесточались требования к целевому использованию средств ФФС, статусу управителя и т.д.), то 2010 г. ознаменовался диаметрально противоположным подходом - принятием закона, направленного на послабление государственного регулирования в вопросах финансирования строительства, принятия объектов строительства в эксплуатацию, получения земельных участков в аренду без проведения аукционов и т д. Речь идет о принятии закона Украины О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства N 2367-VI от 29.06.2009 г.

Поэтому очень важно своевременно осмыслить ключевые аспекты Закона N 2367, чтобы успеть их применить пока они снова не претерпели изменений. Среди ключевых изменений особый интерес представляют следующие нововведения:

Внедрение единого государственного реестра граждан, которые требуют улучшения жилищных условий.

В соответствие с законом 800, на Кабинет Министров Украины были возложены обязательства по формированию единого государственного реестра граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий в соответствие с законодательством и пребывают на квартирном учете. На текущий момент учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится в соответствие с Постановлением совета Министров Украины от 11 декабря 1984 г. N 470, положениями Жилищного кодекса Украины, Законом Украины О жилом фонде социального назначения. По результатам же работы КМУ, которая уже длится 1,5 года, должна быть сформирована именно автоматизированная система сбора, накопления и предоставления информации о таких гражданах. Более того, если следовать положениям Закона N 2367 реестр будут вести исполнительные органы сельских поселковых и городских советов. Реестр также будет включать и лиц, имеющих намерение вступить в жилищно-строительный кооператив. Вероятно, законодатель вознамерился реанимировать механизм жилищно-строительной кооперации в целях финансирования строительства жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Определенную обеспокоенность изменения, привносимые законом N 2367 в Жилищный кодекс Украины, могут вызвать у девелоперов, которые используют ЖСК для целей финансирования и продажи строящейся недвижимости. Речь идет о риске включения в частные ЖСК лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий (статья 136 ЖКУ). Оценивая данный риск, не следует упускать из вида факт добровольности участия в ЖСК и взаимного волеизъявление на вступление лица в ЖСК – по решению ЖСК (статья 4 Закона Украины О кооперации). На мой взгляд, анализируемые изменения свидетельствуют о возможности и целесообразности финансирования строительства доступного жилья с использованием ЖСК в соответствие с главой 5 ЖКУ и статьей 4 Закона 800.

Договор аренды жилья с правом выкупа
Аренда жилья с правом выкупа оказалась прогрессивным и востребованным механизмом финансирования и продажи жилья в рассрочку. В то же время реализовать данный механизм в соответствие с установленной законодательством моделью (ст. 8101 Гражданского кодекса Украины, Постановление КМУ от 25 марта 2009 г. N 274) оказалось невозможным. Договор аренды жилья с правом выкупа не является правоустанавливающим документом на жилье (приложение 1 к Приказу Минюста №7/5, статья 19 закона Украины О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений), соответственно на основании данного договора не может произойти переход права собственности, несмотря на положения статьи 8101 Гражданского кодекса Украины. К сожалению, законом N 2367-VI не устранен анализируемый законодательный пробел.

Один из законодательный пробелов, сдерживающих применение договора аренды с правом выкупа, все-таки был устранен, - ссылка на специальный закон, который должен был определять существенные условия анализируемого договора. Теперь каждый желающий может ознакомиться с перечнем обязательных условий договора аренды жилья с правом выкупа. Вероятно, данный перечень условий следуют дополнить отлагательными условиями, с момента наступления которых происходит переход права собственности на квартиру.

Законодатель продолжил теоретические изыскания в вопросах аренды жилья с правом выкупа. Закон предусмотрел возможность отступление арендодателем права требования долга другому лицу – выгодополучателю. Уступка допустима именно относительно долга арендатора и является исключительной прерогативой арендодателя. При этом уступка права требования долга не должна приводить к замене арендодателя (ст.ст. 510, 513 ГКУ), поскольку арендодатель до выполнения своих обязательств перед арендатором-покупателем жилья является тоже должником без согласия которого замена стороны в обязательстве невозможна.

Упразднение ограничений на инвестиционную деятельность в строительстве

Законом N 2367-VI расширен перечень допустимых способов привлечения средств в проекты строительства жилья. Если раньше допустимый перечень включал финансово-кредитные механизмы, институты совместного инвестирования, пенсионные фонды и целевые облигации. То теперь для финансирования жилищного строительства допустимы любые способы, которые определены законами. К примеру, жилищно-строительные кооперативы определенные Законом Украины О кооперации; закладные – определенные Законом Украины Об ипотеки; договоры – определенны Гражданским кодексом Украины. Следуя практики правоприменения, механизмы, которые не нашли отражение в статье 4 Закона Украины Об инвестиционной деятельности, могли применяться и до вступления в силу закона N 2367-VI в соответствие со специальными положениями действующего законодательства. А вот пенсионные фонды исключили из перечня механизмов инвестирования жилищного строительства, как и ранее, их инвестиционная деятельность будет основываться на законах Украины О негосударственных пенсионных фондах и Об ИСИ.

Для урегулирования вопросов финансирования строительств жилья (именно квартир) несколькими инвесторами законодатель обязал их заключать письменный договор, в котором подлежит обязательному определению часть каждого из инвесторов и порядок внесения ими инвестиций. Если речь будет идти о физических лицах, такой договор подлежит нотариальному удостоверению в соответствие со ст. 65 Семейного Кодекса Украины. При этом, открытым остается вопрос о необходимости заключения договора о совместном инвестировании квартиры между супругами, учитывая общие положения Семейного кодекса Украины, не требующего обязательного заключения между ними отдельных договоров – только письменного нотариального согласия (ст. 65 Семейного кодекса Украины). Очевидно, в данной ситуации положения Закона Украины Об инвестиционной деятельности будут иметь приоритет в правоприменении и все же потребуется прибегать к нотариальному удостоверению договора.

Для застройщика вступление в силу анализируемой нормы предполагает обязательное истребование договора о финансировании строительства квартиры, заключенного между соинвесторами до момента подписания основного договора.

Учитывая, что анализируемая норма касается исключительно финансирования квартир в объекте строительства, то можно прийти к выводу о ее неприменении к следующим правоотношениям:

(а) при финансировании строительства объектов нежилого фонда;

(б) при осуществлении инвестиций в ценные бумаги (например, облигации, закладные и т.д.);

(в) при продаже готовой недвижимости на условиях рассрочки;

(г) при заключении предварительных договоров купли-продажи

Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти