Зарубежная недвижимость: инвестировать в США рано, в Израиль — поздно

В прошлом году, похоже, все сильные мира сего окончательно переехали на ПМЖ в Лондон. Из-за митингов рост спроса на инвестиции за рубежом вырос на 30%. Мир окончательно разделился: активность отмечается в нижних сегментах, а дорожает лишь ультрапремиальное жилье.

США

Количество изъятий домов за долги сократилось за год с 1,1 млн до 830 000. Медианная цена семейного дома на вторичном рынке выросла в 29 из 149 агломераций в IV квартале за год. В двух агломерациях цены остались неизменными, и в 118 областях отмечалось снижение. Медианная цена составила $163 500, что на 4,2% меньше, чем годом ранее ($170 600). В нижнем ценовом сегменте отмечается высокая активность. На долю продаж проблемной недвижимости (изъятой банками за долги, с дисконтом в 15-20%) пришлось 30% всех сделок в IV квартале — это меньше, чем годом ранее (34%).

Общее количество сделок на вторичном рынке, включая семейные дома и кондо, выросло на 9,2% за год до 4,42 млн. В конце IV квартала на вторичном рынке было выставлено на продажу 2,38 млн объектов, что на 21,2% ниже, чем годом ранее (3,02 млн). Доля покупок за наличные, как и год назад, составила 29%. Инвестиционных сделок — 19%. На долю покупателей первого жилья пришлось 33% сделок в IV квартале.

В 2012 г. рынок недвижимости США не станет интересным для инвестиций. Самое раннее — это середина 2013 г. После того как ипотечные кредиты будут рефинансированы под 4%, фонды недвижимости станут формировать свои портфели из объектов экономкласса стоимостью до $350 000 в небольших городах и до $500 000 в мегаполисах.

Западная Европа

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. В 2011 г. в стране появилось 26 744 новых «дома для миллионеров». Сейчас насчитывается 253 118 объектов стоимостью свыше 1 млн фунтов стерлингов (каждый 108-й дом). Для сравнения: на пике в 2007 г. лишь каждый 97-й дом стоил свыше 1 млн фунтов стерлингов. Но в целом по стране цены на жилье упали. Средняя стоимость объекта составила в декабре 2011 г. 221 128 фунтов, что на 3% ниже, чем в декабре 2010 г. (228 658 фунтов), тогда как недвижимость стоимостью более 1 млн фунтов подорожала за год на 2% с 1 657 858 до 1 688 379 фунтов. В то время как большинство участников рынка страдает от влияния инфляции, стагнирующей заработной платы, невозможности получить ипотеку и неопределенности по поводу будущего экономики, в верхнем сегменте рынка состоятельные покупатели могут рассчитывать на самые низкие ставки по ипотеке.

За 2011 г. в Англии начато 98 250 строек (на 4% меньше, чем в 2010 г.).

ПОРТУГАЛИЯ. С 1996-2006 гг. рост цен на недвижимость в стране не превысил 10% (как в Германии), тогда как в соседней Испании жилье за то же десятилетие подорожало на 110%. На протяжении экономического спада девелоперы в Португалии не делали значительных скидок, поскольку уровень продаж новостроек оставался достаточно высоким. Это происходило в основном за счет зарубежного спроса. Португалия никогда не испытывала строительного бума, рынок не был перенасыщен, поэтому недвижимость не была переоценена. Однако продажи падают из-за надвигающегося кризиса еврозоны. Сказываются также ограниченный доступ к ипотеке и безработица (11%).

Средиземноморье

КИПР. В 2011 г. количество сделок было ниже показателей кризисного 2009 года, а падающие цены на жилье пока не показывают признаков восстановления. К этому привели нехватка кредитных ресурсов и ситуация в Греции. Количество сделок уменьшалось на фоне растущего туристического потока: в прошлом году Кипр посетило на 11% больше туристов. С 2009 г. стоимость квартир на Кипре снизилась в среднем на 19%, домов — на 12%. На внутреннем рынке в январе 2012 г. продажи выросли на 97% по сравнению с тем же периодом прошлого года в результате введения налоговых льгот в конце 2011 г. Только в январе 2012 г. было заключено около 700 сделок (в 2011 г. — всего 354). Иностранцы стали покупать меньше (минус 37% за год). Самое значительное падение продаж было зафиксировано в Никосии (-77%), Ларнаке (-72%), Фамагусте (-48%), Лимассоле (-21%).

Другие страны

ИЗРАИЛЬ. Во время мирового финансового кризиса цены на жилье в Израиле увеличивались на десятки процентов (в отдельных районах страны рост за год составил 40%). Теперь рынок недвижимости этой ближневосточной страны готовится к жесткой посадке. Средняя стоимость жилья в III квартале 2011 г. составила 1 081 100 шекелей ($284 941). В Израиле рост цен носил спекулятивный характер. Сейчас банки стали поднимать плавающие ставки; всех, кто вложился в недвижимость этой страны, ждет обвал.

В декабре 2011 г. количество покупок жилья в новостройках сократилось на 46% в годовом исчислении (7400 квартир). На долю инвесторов пришлось 26% всех сделок на первичном рынке, тогда как годом ранее — 33%. Однако пока новое жилье подешевело всего на 1%. На вторичном рынке цены упали в наиболее востребованных районах, где расположены дорогие квартиры (в Тель-Авиве и Шароне).

ЧЕХИЯ. С начала кризиса 2008 г. цены упали на 30%. В 2011 г. падение продолжилось и составило 15%. Рынок недвижимости в Праге в последний год поддерживали исключительно россияне. Кризис в еврозоне приведет к дальнейшему падению цен. В течение следующих трех лет жилье в столице может подешеветь еще на 40%. С нового года в Чехии ставка НДС была увеличена с 10 до 14%, что, вне всякого сомнения, отразится на спросе на жилье.

БОЛГАРИЯ. Стоимость жилья в стране снизилась за год на 10%, падение отмечалось и на столь популярном у россиян курорте Варна, и на горнолыжном курорте Банско (-25%). К концу года среднерыночная стоимость 1 кв. м составила 887 левов, или 453 евро. 1 кв. м в Софии стоит в среднем 743 евро, в Бургасе — 596 евро.

Падает и количество сделок. В нижнем ценовом сегменте отмечается высокая активность, популярностью пользуются квартиры стоимостью менее 50 000 евро в крупных городах. Снижение цен на жилье в стране происходило на фоне растущего турпотока. За три квартала 2011 г. Болгарию посетило на 30% туристов больше, чем за аналогичный период 2010 г.
www.zagorodna.com