Свой дом в Киеве: плюсы и минусы





Google+
20.09.2011 07:30
Статьи о недвижимости | Свой дом в Киеве: плюсы и минусы Уже не первый год девелоперы рекламируют загородный стиль жизни в красивых и ухоженных коттеджных городках. Впрочем, для того, чтобы стать хозяином коттеджа, не обязательно выезжать за пределы Киева. Ведь даже в рамках столицы находится немало коттеджных поселков.

Очевидные плюсы
По данным консалтинговой компании «РеалЭкспо» в Киеве функционирует 21 коттеджный городок: 12 построено, 5 строится и 4 проектируется. Появление такого количества городков в столице обусловлено спросом. Ведь собственный дом в черте города – это самое заманчивое предложение на рынке особняков и коттеджей.
«Глобально существует две концепции коттеджных городков – городская и загородная, говорит Сергей Самусев, президент компании «Золотые Ворота» (девелопер коттеджного городка «Конык»). Городская концепция предусматривает расположение в черте городе, а также непосредственную близость к социальной, торговой, развлекательной, деловой инфраструктуре города. Загородная концепция предлагает больше тишины и покоя, зачастую, не фактического, а психологического, при одновременном большем удалении от города. Разнообразные потребности и течение жизни каждого отдельного человека или отдельной семьи определяют субъективную востребованность той или иной концепции. Идеально, если характеристики городской жизни, ее удобства и преимущества чудесным образом сочетаются с преимуществами жизни на природе. Продажам способствует гармоничное сочетание жизни на природе в черте города».
Впрочем, для начала нужно определиться с другим вопросом. «Покупателю в первую очередь необходимо ответить на вопрос нужна ему дача для отдыха на выходных или полноценная замена квартиры, говорит Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода» (девелопер коттеджного городка «Сказка»). К даче, как к сезонному месту проживания, требования невысоки она может быть расположена где угодно и как угодно далеко, даже не в составе коттеджного городка. Но если дом выбирается для постоянного места жительства, то важным критерием выбора становится транспортная доступность. Особенно актуально это для тех покупателей, кто при переезде стремится сохранить свой образ жизни, например, для семей с детьми. Очевидно, что расположение коттеджного городка играет важнейшую роль при выборе дома».
Приобретения дома в Киеве имеет преимущества как перед покупкой аналогичных проектов за городом, так и городской квартиры. Как справедливо указывает С. Самусев, прежде всего это социальные преимущества удобство и развитость транспортной, социально-бытовой (больницы, садики, школы, поликлиники), торговой и развлекательной инфраструктуры. Также очень важны деловые преимущества – время в пути, непосредственное участие в деловой жизни города, доступность всех коммуникаций. Наконец, не стоит забывать и об инвестиционных преимуществах – вложения в землю с домом в едином коттеджном городке в Киеве на порядок более надежны и защищены.
Покупка дома в коттеджном поселке в пределах Киева также имеет преимущества перед столичной квартирой: собственный земельный участок, своя закрытая территория, природа, свежий воздух, если повезет – лес или водоем, своя инженерная, бытовая, сервисная, охранная и развлекательная инфраструктура.
Но не стоит думать, что приобретение дома в коттеджном городке в Киеве имеет только позитивы. Как справедливо отмечает Виктор Коваленко, директор компании «РеалЭкспо», существенным недостатком является то, что стоимость жилья и обслуживания в коттеджных городках на порядок выше, чем в городской квартире. Так по данным компании «РеалЭкспо», по состоянию на 7 сентября минимальная стоимость жилья зафиксирована в городке «Нижние сады» ($800 за кв. м), а максимальная в построенном городке «Резиденция Тимирязевская» ($6000 за кв. м). Что же касается средней стоимости кв. м в коттеджных городках столицы, то она равна $ 1905, что на 12 % ниже в сравнении с январем 2011 года.
Также стоит добавить, что покупатель дома в коттеджном поселке в столице сталкивается с определенными рисками, о которых мы поговорим ниже.

Город в городе
Столица Украины настолько богата на социальную инфраструктуру, что только на ее перечисление уйдет много времени. Неудивительно, что застройщики многих коттеджных городков («Совские пруды», «Стольный град», «Нижние сады», «Дипломат», «Загородный комплекс», «Поместье в Осокорках», «Элитные городские виллы», «Домашний уют», «Семья», «Деснянский») отказались от собственной инфраструктуры. Ведь жители этих поселков могут воспользоваться и до того разнообразной инфраструктурой Киева.
Но большинство застройщиков предусмотрели у себя ту или иную инфраструктуру. Так в поселках «Лесной Эдем» (строится в 500 м от КП на Брест-Литовском шоссе в санаторно-курортной зоне), «Резиденция Тимирязевская» (находится рядом с Ботаническим садом) и «Воздвиженка» предусмотрена только детская площадка. В городках «Энергобудлизинг» возведены торговый и спортивный комплексы, бассейн и сауна.
Широкая инфраструктура предусмотрена на территории клубного городка «Сказка» (но за пределами жилой зоны). Там расположены торгово-бытовой комплекс в составе: мини-маркет, салон красоты, приемный пункт прачечной и химчистки, тренажерный зал; медицинский центр «Феникс» с клиникой семейного доктора; клуб отдыха жителей городка, в составе которого: кафетерий, ресторан с банкетным залом, бильярдный зал с баром, кулинария; детский игровой комплекс; мойка для автомобилей; дом охраны, служба эксплуатации; автостоянка для гостей. Планируемая инфраструктура второй очереди: магазин, детский сад, фитнес-центр, аптека, теннисный корт, волейбольная площадка (в зимнее время – каток).
На территории городка «Конык» проведено озеленение, обустроена прогулочная зона с детской площадкой, зоной отдыха, барбекю, беседкой. В ближайшее время будет сооружен спортивно-оздоровительный и торговый центр, набережная с прогулочной зоной. Все дома в поселке «Конык» построены – степень готовности в целом около 90%, некоторые дома 100% с мебелью и декором. В ближайшее время планируется строительство таунхаусов, их продажи начнутся в момент максимальной готовности с целью минимизации рисков покупателей. Всего в городке 58 домов, из них в продаже – 10.

Риски остаются

Но, несмотря на очевидные преимущества, приобретения жилья в коттеджных городках в пределах столицы имеет свои риски.
Покупатели видовых квартир в столичных многоэтажках платили большие суммы за живописный вид из окна. Но через год-два рядом вырастала многоэтажка, которая заслоняла живописный вид. На справедливые претензии покупателей застройщик отвечал приблизительно так: «Мы не можем отвечать за действия городских властей, которые разрешили строительство высотки по соседству».
Естественно, приобретая недвижимость в таком коттеджном городке, покупатели надеются на то, что рядом не появится высотка. Вряд ли можно говорить о преимуществе жизни в коттеджном городке, который со всех сторон обступили городские многоэтажки.
«Наш коттеджный городок расположен в окружении заповедной зоны – Феофании, где строительство резко ограничено и высота застройки регулируется нормативами – не выше 3-х этажей, говорит Клавдия Бондарева, директор ФСК "Пагода". Поэтому мы уверены, что та окружающая среда будет сохранена».
Впрочем, далеко не все застройщики настолько уверены. «Не просто оценивать то, что не зависит от нас на 100%, признает С. Самусев. – Но за последние годы ни при одной из правящих структур такие «глобальные» проекты не были утверждены и санкционированы».
«Да, риск воздвижения многоэтажного дома рядом с коттеджным городком вполне возможен», говорит генеральный директор, управляющий партнер ЮК «Правовая гильдия «ВикториАл» Виктор Мороз.
Впрочем, это не единственный риск. «Зачастую риски при приобретении дома в коттеджном городке связаны с юридическими правами на землю продавца, вернее с их несоответствием законодательству Украины, говорит С. Самусев. В коттеджном городке «Конык» право собственности на землю подтверждается соответствующими государственными актами с целевым назначением под индивидуальное жилое строительство».
«Прежде всего, следует обращать внимание на соответствие целевого назначения земельного участка, на котором расположен приобретаемый коттедж, предусмотренного законодательством для подобных целей, а именно «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственный строений и гаражного строительства», советует В. Мороз. Кроме того следует обращать внимание на правовой титул земельного участка, а именно на то в чьей собственности он находится и насколько возможно дальнейшее переоформление права собственности на покупателя. На ряд земельных участков, расположенных в черте Киева установлены ограничения на использование, которые также следует учитывать. К тому же, поскольку Киев является столицей Украины, к планированию и застройке территорий также предъявляется ряд требований, реализация которых непосредственно отображается на выборе архитектурных форм домов в коттеджном городке, а также требований, выдвигаемых при строительстве дома».
«Рискованно покупать дом на этапе проектирования, когда продается не дом, а картинка, говорит С. Самусев. Здесь вы рискуете остаться без дома или въехать в дом в незапланированный срок. Увидеть и оценить качество приобретаемого дома вы можете не на картинке или в проекте, а непосредственно в коттеджном поселке «Конык» здесь все продаваемые дома построены».
Впрочем, на этом риски не заканчиваются. «Поскольку мы очень скрупулёзно работали над проектом несколько лет и выполнили все требования по получению разрешительных документов, созданию качественного с технической и эмоциональной точки зрения продукта, мы видим для себя только один риск – наличие финансирования в полном объеме, признается К. Бондарева. Сейчас мы обсуждаем возможность привлечения финансовых ресурсов на весь проект, чтобы не зависеть от продаж, а спокойно достроить объект за имеющиеся средства. И, конечно, как и все другие застройщики, мы не можем исключать политических рисков».
Впрочем, учитывая выгоды от проживания в доме в рамках коттеджного городка в границах столицы, риск – дело благородное.

Иван Данюк
www.building.ua

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти