Пути реализации девелоперских проектов в современных условиях





08.12.2009 11:24
заместитель генерального директора, Dream House Ukraine, Кирилл БондарьТак звучала тема выступления заместителя генерального директора компании Dream House Ukraine Кирилла Бондаря. Докладчик в выступлении остановился на вопросах развития рынка недвижимости в период развития, на текущей ситуации, прогнозах и перспективах развития и на путях развития девелоперских проектов.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД РАЗВИТИЯ
 Благоприятные условия на мировых рынках на основные товары
украинского экспорта &temp_gt; Растущая экономика;
 Избыточная ликвидность на мировых ранках капитала и спекулятивный подход к оценке рисков. Удачное геополитическое расположение Украины и перспективность объемного, растущего рынка &temp_gt; Доступность и относительная дешевизна долгового капитала, возможность привлечения иностранного акционерного капитала;
 Неразвитый местный рынок капитала. Низкая степень развития рынка недвижимости. Дефицит предложения во многих сегментах. На начальных этапах развития рынка - заниженная стоимость активов &temp_gt; Бурный рост рынка недвижимости во всех сегментах. Высокая доходность рынка недвижимости;
 Темпы роста рынка и стоимости активов превышали стоимость долговых источников финансирования &temp_gt; минимальные риски рентабельности и прибыльности при реализации проектов.
ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
 Отсутствие структурных изменений в экономике, модернизации производства, внедрения современных технологий. Резкое сокращение спроса на основных мировых рынках &temp_gt; Резкое сокращение ВВП. Закрытие и приостановка производства, сокращение спроса на большинстве рынков;
 Крайне высокий уровень долгового капитала, кризис ликвидности на внешних рынках, отсутствие доступа к источникам финансирования, в том числе и на национальном уровне &temp_gt; Резкое падение спроса на активы, падение цен, остановка реализации многих проектов, предложение к продаже большого количества объектов;
 Спекулятивное отношение к рынку недвижимости, отсутствие цивилизованной инфраструктуры рынка, низкая доходность большинства проектов, резко возросшие риски реализации проектов &temp_gt; стагнация рынка.ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Актив

Земельный участок

Участок, идея, коммуникации

Проект, концепция, начало реализации

Проект в активной стадии реализации

Законченный проект. Денежный поток

Количество предложений

Очень много

Много

Присутствуют

Присутствуют

Ограниченно

Цена / Рыночная стоимость / Взвешенная доходность

Крайне низкая

Низкая

Средняя

Высокая

Очень высокая

Риск реализации проекта

Крайне высокий

Высокий

Высокий

Средний

Отсутствует

Стоимость продвижения на новую стадию проекта

Низкая

Средняя

Высокая

Высокая

Отсутствует

Ликвидность / Интерес инвестора

Крайне низкая

Низкая

Средняя

Средняя

Высокая

Время продажи

Неопределенное

Длительное

Умеренное

Среднее

Среднее

Риски

В основном Ликвидности

Ликвидности

Доходности и отчасти Ликвидности

В основном Доходности

Доходности



Прогнозы и перспективы
 Уход с рынка части участников и замораживание части проектов. Снижение доли непрофессиональных участников рынка;
 Медленное восстановление экономики при благоприятных внешних условиях и нормальной политической обстановке;
 Доступ к внешнему финансированию будет восстанавливаться постепенно. Отсутствие массового спекулятивного капитала;
 Взвешенный и избирательный подход инвесторов к активам;
 Доходность капитала, взвешенная на риск (RAROC) - определяющий критерий для инвестирования;
 Подавляющее большинство участков на стадии Участок не будет реализовано в обозримом будущем;
 Постепенное возобновление кредитования проектов, начиная со стадий Законченный проект до стадии Проект-начало реализации;

Пути развития проектов на ранних стадиях
A. Пассивная стратегия
Заморозить реализацию проектов на текущей стадии, провести аудит издержек. Проводить периодический анализ рынка, надежда на оживление спекулятивного интереса в перспективе 4-6 лет.
Крайне низкая ликвидность актива, отсутствие возможности рефинансирования, отсутствие возможности использования замороженного капитала при возникновении рыночных возможностей.
B. Диверсификация, смена формата
Изменение формата, целевого предназначения проекта, дробление проекта в надежде повысить привлекательность, доступность для более широкого круга покупателей и возможно реализовать проект частично или полностью в течении 2-3 лет.
Негарантированный результат. Риск потери привлекательности проекта, замораживание на промежуточном этапе.
C. Развитие проекта
Развитие проекта с целью продвижения его на более развитую стадию
- Анализ формата проекта, поиск альтернативных, ранее недоступных решений;
- Четкое соответствие формата, цены, качества, технологий, сроков потребностям рынка и конкретной группе клиентов;
- Решения, адресованные конечному конкретному потребителю (build-to-suite), а не на общие направление движения рынка;
- Правоустанавливающие документы + коммуникации;
- Только готовые решения по аргументированным ценам;
- Новые методы продаж и маркетинга. Шоу дома;
- Правильная упаковка проекта;
- Скорость реализации;
- Использование внутренних ресурсов.
 Крайне ограниченное предложение качественных проектов загородной жилой недвижимости и рекреационной недвижимости, оставляет потенциальные возможности для удачной реализации некоторых проектов находящихся на стадии Земля и обладающих четкими преимуществами:
- Четкая документация;
- Наличие коммуникаций;
- Удачное расположение и логистика;
- Правильный формат;
- Правильная упаковка проекта;
- Только оптимальные решения цена/качество;
- Развитие проекта до начальной стадии реализации;
- Развитие проекта самостоятельно или привлечение финансирования или продажа.
Виктор Коваленко
www.business-realty.com.ua
Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти