Пути реализации девелоперских проектов в современных условиях

08.12.2009 11:24
<em><img height="200" border="0" align="left" width="150" src="https://www.zagorodna.com/files/realty/files/articles/bondar.jpg" alt="заместитель генерального директора, Dream House Ukraine, Кирилл Бондарь" title="Выступление Кирилла Бондаря на Форуме" style="margin: 0px 5px 0px 0px; float: left;" />Так звучала тема выступления заместителя генерального директора компании Dream House Ukraine Кирилла Бондаря. Докладчик в выступлении остановился на вопросах развития рынка недвижимости в период развития, на текущей ситуации, прогнозах и перспективах развития и на путях развития девелоперских проектов.<br /><br /></em>РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРИОД РАЗВИТИЯ<br /> Благоприятные условия на мировых рынках на основные товары<br />украинского экспорта &temp_gt; Растущая экономика;<br /> Избыточная ликвидность на мировых ранках капитала и спекулятивный подход к оценке рисков. Удачное геополитическое расположение Украины и перспективность объемного, растущего рынка &temp_gt; Доступность и относительная дешевизна долгового капитала, возможность привлечения иностранного акционерного капитала;<br /> Неразвитый местный рынок капитала. Низкая степень развития рынка недвижимости. Дефицит предложения во многих сегментах. На начальных этапах развития рынка - заниженная стоимость активов &temp_gt; Бурный рост рынка недвижимости во всех сегментах. Высокая доходность рынка недвижимости;<br /> Темпы роста рынка и стоимости активов превышали стоимость долговых источников финансирования &temp_gt; минимальные риски рентабельности и прибыльности при реализации проектов.<br />ОСОБЕННОСТИ РЫНКА<br /> Отсутствие структурных изменений в экономике, модернизации производства, внедрения современных технологий. Резкое сокращение спроса на основных мировых рынках &temp_gt; Резкое сокращение ВВП. Закрытие и приостановка производства, сокращение спроса на большинстве рынков;<br /> Крайне высокий уровень долгового капитала, кризис ликвидности на внешних рынках, отсутствие доступа к источникам финансирования, в том числе и на национальном уровне &temp_gt; Резкое падение спроса на активы, падение цен, остановка реализации многих проектов, предложение к продаже большого количества объектов;<br /> Спекулятивное отношение к рынку недвижимости, отсутствие цивилизованной инфраструктуры рынка, низкая доходность большинства проектов, резко возросшие риски реализации проектов &temp_gt; стагнация рынка.ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ<br />  <table cellspacing="0" cellpadding="0" border="0"> <tbody> <tr> <td width="93"><p><strong>Актив</strong></p></td> <td width="114"><p><strong>Земельный участок</strong></p></td> <td width="93"><p><strong>Участок, идея, коммуникации</strong></p></td> <td width="108"><p><strong>Проект, концепция, начало реализации</strong></p></td> <td width="108"><p><strong>Проект в активной стадии реализации</strong></p></td> <td width="103"><p><strong>Законченный проект. Денежный поток</strong></p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Количество предложений</p></td> <td width="114"><p>Очень много</p></td> <td width="93"><p>Много</p></td> <td width="108"><p>Присутствуют</p></td> <td width="108"><p>Присутствуют</p></td> <td width="103"><p>Ограниченно</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Цена / Рыночная стоимость / Взвешенная доходность</p></td> <td width="114"><p>Крайне низкая</p></td> <td width="93"><p>Низкая</p></td> <td width="108"><p>Средняя</p></td> <td width="108"><p>Высокая</p></td> <td width="103"><p>Очень высокая</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Риск реализации проекта</p></td> <td width="114"><p>Крайне высокий</p></td> <td width="93"><p>Высокий</p></td> <td width="108"><p>Высокий</p></td> <td width="108"><p>Средний</p></td> <td width="103"><p>Отсутствует</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Стоимость продвижения на новую стадию проекта</p></td> <td width="114"><p>Низкая</p></td> <td width="93"><p>Средняя</p></td> <td width="108"><p>Высокая</p></td> <td width="108"><p>Высокая</p></td> <td width="103"><p>Отсутствует</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Ликвидность / Интерес инвестора</p></td> <td width="114"><p>Крайне низкая</p></td> <td width="93"><p>Низкая</p></td> <td width="108"><p>Средняя</p></td> <td width="108"><p>Средняя</p></td> <td width="103"><p>Высокая</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Время продажи</p></td> <td width="114"><p>Неопределенное</p></td> <td width="93"><p>Длительное</p></td> <td width="108"><p>Умеренное</p></td> <td width="108"><p>Среднее</p></td> <td width="103"><p>Среднее</p></td></tr> <tr> <td width="93"><p>Риски</p></td> <td width="114"><p>В основном Ликвидности</p></td> <td width="93"><p>Ликвидности</p></td> <td width="108"><p>Доходности и отчасти Ликвидности</p></td> <td width="108"><p>В основном Доходности</p></td> <td width="103"><p>Доходности</p></td></tr></tbody></table><br /><br /><strong>Прогнозы и перспективы</strong><br /> Уход с рынка части участников и замораживание части проектов. Снижение доли непрофессиональных участников рынка;<br /> Медленное восстановление экономики при благоприятных внешних условиях и «нормальной» политической обстановке;<br /> Доступ к внешнему финансированию будет восстанавливаться постепенно. Отсутствие массового спекулятивного капитала;<br /> Взвешенный и избирательный подход инвесторов к активам;<br /> Доходность капитала, взвешенная на риск (RAROC) - определяющий критерий для инвестирования;<br /> Подавляющее большинство участков на стадии «Участок» не будет реализовано в обозримом будущем;<br /> Постепенное возобновление кредитования проектов, начиная со стадий «Законченный проект» до стадии «Проект-начало реализации»;<br /><br /><strong>Пути развития проектов на ранних стадиях</strong><br /><strong>A. Пассивная стратегия</strong><br />Заморозить реализацию проектов на текущей стадии, провести аудит издержек. Проводить периодический анализ рынка, надежда на оживление спекулятивного интереса в перспективе 4-6 лет.<br />Крайне низкая ликвидность актива, отсутствие возможности рефинансирования, отсутствие возможности использования «замороженного» капитала при возникновении рыночных возможностей.<br /><strong>B. Диверсификация, смена формата</strong><br />Изменение формата, целевого предназначения проекта, дробление проекта в надежде повысить привлекательность, доступность для более широкого круга покупателей и возможно реализовать проект частично или полностью в течении 2-3 лет.<br />Негарантированный результат. Риск потери привлекательности проекта, замораживание на промежуточном этапе. <br /><strong>C. Развитие проекта</strong><br />Развитие проекта с целью продвижения его на более развитую стадию<br />- Анализ формата проекта, поиск альтернативных, ранее недоступных решений;<br />- Четкое соответствие формата, цены, качества, технологий, сроков потребностям рынка и конкретной группе клиентов; <br />- Решения, адресованные конечному конкретному потребителю (build-to-suite), а не на общие направление движения рынка;<br />- Правоустанавливающие документы + коммуникации;<br />- Только готовые решения по аргументированным ценам;<br />- Новые методы продаж и маркетинга. Шоу дома;<br />- Правильная «упаковка» проекта;<br />- Скорость реализации;<br />- Использование внутренних ресурсов.<br /> Крайне ограниченное предложение качественных проектов загородной жилой недвижимости и рекреационной недвижимости, оставляет потенциальные возможности для удачной реализации некоторых проектов находящихся на стадии «Земля» и обладающих четкими преимуществами:<br />- Четкая документация;<br />- Наличие коммуникаций;<br />- Удачное расположение и логистика;<br />- Правильный формат;<br />- Правильная упаковка проекта;<br />- Только оптимальные решения цена/качество;<br />- Развитие проекта до начальной стадии реализации;<br />- Развитие проекта самостоятельно или привлечение финансирования или продажа.<br /><strong>Виктор Коваленко</strong><br /><a rel="nofollow" href="./"><font color="#0056a8">www.business-realty.com.ua</font></a>   <br />
Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти