Нужны ли нам классификаторы?

03.10.2008 00:00
Есть такой американский фильм «Игры разума». Название как нельзя лучше отражает ситуацию с классификаторами загородного жилья. Украина – страна, где многие дела и насущные проблемы не решаются годами, а подменяются подобными играми - в демократию, в законотворчество, в выбор языка или «пути в Евросоюз», в наукообразную деятельность.
«Назвался груздем – так тебе и надо!»
Как-то наткнулся на статью в журнале про коттеджный городок «Олимпик Парк» в которой был указан его класс – «комфорт»!

Первая эмоция – удивление! Что за класс такой? Ведь совсем недавно Комитет по загородной недвижимости при АСНУ разработал классификатор с пятью классами – как у гостиниц, в котором «комфорт» никак не значился!

Но, со временем, понял – удивляться нужно скорее самим попыткам создать подобный классификатор, который, в отличие от гостиничного, в этом сегменте недвижимости абсолютно не нужен. Посмотрим же, «откуда ноги растут»:

«Загородное жилье поделят по классам. Чем больше "плюсиков" будет у того или иного дома, тем выше будет его оценка и тем дороже он обойдется потенциальному покупателю и наоборот. Для достижения этих целей участники рынка недвижимости намерены создать Классификатор загородного жилья. Это необходимо из-за того, что существующее деления загородной недвижимости носит довольно условный характер, который может поломать внедрения новой схемы оценки жилья.

По словам главы ассоциации специалистов по недвижимости Винницы Андрея Резниченко, появление такого классификатора уже давно назрело. "Это очень актуально на сегодняшний день. Ведь сегмент загородной недвижимости сформирован, но не поделен. Вот и получается, что жилья строится много, но определить, что из этого лучше, а что хуже мы не можем, иначе, чем просто посмотреть на внешний вид здания. То есть сегодняшний подход к оценке загородного жилья нельзя назвать профессиональным", - пояснил он.

Не будем смешивать грешное с праведным – у оценщиков недвижимости существуют профессиональные инструменты для оценки оной. Вопрос в другом, что при продаже и продавец и покупатель, а также посредник, от одной из сторон – риэлтор, предпочитают обходится без него. Максим Логинов, специалист по оценке компании «Украинская Торговая Гильдия» говорит, что «Регламентированные законом процедуры оценки недвижимости позволяют оценить ее стоимость, как и стоимость участков земли, не прибегая к понятию класса коттеджного городка или населенного пункта»

С другой стороны понятно, что названия «элит», «де-люкс» «эконом» или «премиум» - пришли в классификатор не случайно. Название влияет на потребительское поведение и название класса продукта – тоже.

Идея классификатора логична – создать инструмент управления поведением потребителей, такой же, как бренд. Инструмент простой и понятный потребителю. При этом специалисты оценивают детали и присваивают простую и понятную НЕСПЕЦИАЛИСТАМ оценку – класс.

В нашем случае конкретному потребителю навязывается система оценок ЭКСПЕРТА, которая НЕ СОВПАДАЕТ с его собственной, с его приоритетами и желаниями. ЭКСПЕРТ ведь исходит из абстрактных баллов, а покупатель – из конкретных удобств или неудобств ( с его точки зрения) за которые он платит конкретные деньги.

Вроде бы классификатор удобен для риэлторов – поскольку облегчает первичный скрининг и деление клиентов и объектов. Ради этого используется сложная система оценок всех параметров. Так, критерии отнесения загородного жилья к классам включают: место расположения, природный и экологический факторы, внутреннюю инфраструктуру, архитектурно-планировочное решение и технологии строительства. В частности, обязательные критерии для разделения недвижимости по классам будут содержать транспортную доступность, природное окружение, социальную и эксплуатационную инфраструктуру, инженерные коммуникации, архитектуру здания, плотность застройки, технологии строительства и стройматериалы.
«Дъявол скрывается в деталях»

Как именно оцениваются все эти параметры?


Скажем, если застройщик штукатурит фасад коттеджа стоимостью 400 000 у.е. материалом «эластронг» (от OIKOS), накрывает крышу черепицей BRASS, делает облицовку влагоустойчивым клинкерным кирпичом, а внутри – использует обычный глиняный, ставит входные двери Rust, а на окна – 5-камерные стеклопакеты от KBE – я понимаю, что он не экономит на материалах, но нужно ли МНЕ это? Может, я соглашусь на дешевый газобетон и металлочерепицу на крыше, чтобы получить еще сауну или бассейн и за те же деньги «выглядеть богаче»?.

А как делался фундамент или монолитный пояс на потолках – арматура, правильная заливка и качественный бетон, выдержка положенных по ДБН параметров 30-см ширины - в готовом продукте это никто не оценит.

Хотя, именно здесь, возможностей для брака, недоделок или воровства материала на стройке масса. Но, в конечном продукте они будут скрыты и не повлияют на класс.

Профессиональный риэлтор все эти тонкости объяснит покупателю, расскажет за что он платит и сколько это стоит на рынке. Более того, он не станет браться за продажу откровенно некачественных изделий, только потому, что они имеют престижный класс.

Вывод прост – классификатор не нужен и грамотному риэлтору!


Валерий Орлов, застройщик городка «Лесная поляна»: «Классификатор мешает выделиться среди конкурентов и сводит все многообразие черт отдельного коттеджного городка к нескольким, а конкуренцию – к цене!

Кроме того, застройщику удобнее делать городки смешанной застройки, не попадающие в классификатор. В «Лесной Поляне» представлены 29 сблокированных домов – стоимостью от 240 000 у.е. (за 125 кв м площади), 29 коттеджей от 350 до 550 тыс у.е. – всего около 58 строений. При этом, социально-бытовая инфраструктура для удобства проживания в поселке нами условно разделена на две группы. Более востребованная часть (хот деманд) включает магазинчик, отделение банка, детскую площадку и СПА-салон, а также – «настоящий английский» паб, которые расположены в городке. И менее востребованная часть инфраструктуры расположена в поселке Бобрице, буквально через дорогу – это школа и детсад. Такое решение удобно всем – сельсовет получает от нас помощь в их строительстве, нам нет нужды выделять землю под них в городке и оплачивать их содержание, а пользоваться ими могут наши жители и жители Бобрицы.

А если бы мы шли на поводу классификатора, пытаясь попасть в определенный класс, то было бы два неприемлемых решения – 1) все это обошлось бы намного дороже или 2) пришлось бы экономить на материалах, чтобы получить конкурентную цену.»

Резюмирая мнения опрошенных, автор, без претензий на философское обобщение, хотел бы сказать следующее: самые прочные путы – невидимые, а потому - опасайтесь тех ограничений, которые налагают любые абстрактные схемы. Их искусственные построения часто мешают оптимально использовать возможности места, материалов и проектов с тем, чтобы удовлетворить потребности определенных групп потребителей. Любой из нас ведь делает выбор просто, руководствуясь бинарной логикой «нравится, или нет». А если нравиться, то выбираем, где нравится больше – «здесь» или «там».
Андрей Лазаренко, руководитель отдела партнерских программ журнал ProRetail
Теги к контенту:
Понравился материал?Нужны ли нам классификаторы?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти