Недвижимость: отчаянный рывок на фоне кризиса

14.10.2008 00:00
Влияние мирового кризиса на строительный рынок Украины можно предотвратить или хотя бы амортизировать. Хотя качество новостроек, количество и квалификация строителей оставляют желать лучшего, Украина имеет все реальные шансы сделать рывок вперед благодаря иностранным инвестициям. Об этом в интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал заместитель главы Совета директоров Украинской строительной ассоциации (УСА), глава Совета директоров группы компаний "Слав-Инвест" Милан Паевич.Вы неоднократно заявляли о том, что Украина является перспективной страной для иностранных инвестиций, и они ей необходимы. Почему?

Я действительно утверждаю, что украинский рынок недвижимости является очень емким и перспективным для всех иностранных инвесторов. Давайте немного оглянемся назад: с 1994 по 2004 год в украинскую экономику было вложено $9,3 млрд. в Польшу - $71,5 млрд. За последние 4 года вложено почти $25-30 млрд., но этого недостаточно. При этом стоит отметить, что польский рынок не намного привлекательнее украинского. Ведь Украина имеет удобное территориальное расположение, выход на Черное море, хорошие транзитные пути и так далее.

До 19 апреля 2007 года - дата когда, определили проведение Чемпионата Европы по футболу - всем заявленным коммерческим строительным проектам не хватало около $3 млрд. для окончания проектов. 19 апреля 2008 года (через год) для Евро-2012 не хватало уже $30 млрд. Если сопоставить эту информацию, то мы поймем, что планы масштабные, но реальность их реализации - слабовата.

В прошлом году, еще до кризиса и его признаков, я задал вопрос одному из министров, по поводу того, что мы и без Евро-2012 наблюдаем нехватку инвестиций, рабочей силы, нижнего и среднего звена топ-менеджеров и качественных материалов. Он ответил, что мы обойдемся и без иностранных инвестиций. Высказался вроде того, что только в Киеве строится 150 высотных зданий, а при этом во всей Польше строят всего 23 высотки. Для меня это был знак того, что большие политики не очень глубоко видят ситуацию. Потому что я утверждал и утверждаю: мы без иностранных вложений не обойдемся. И это нормально для развивающейся экономики нашей страны.

Насколько повлиял мировой кризис на рынок отечественной коммерческой недвижимости?

Украина как член мирового общества не может быть в стороне от мирового кризиса. Она может амортизировать мировой кризис, подготовится к нему. Но у нас есть латентный политический кризис и кризис отрасли. Добавьте к этому мировой кризис коммерческой недвижимости.

По данным аналитических компаний, инвестиции в коммерческую недвижимость за последний год сократились на 41%. Единственный рынок, который смог поднялся, это канадский. Но получение Евро-2012 для Украины - это шанс пройти до 2012 года путь регионального развития, запланированный до 2025-2030 года. Это потрясающий шанс развития для областей. Особенно актуальным этот вопрос стал сейчас, в преддверие кризиса.

Ведь добавилась еще и девальвация гривни, потому что население держит сбережения в гривне. Некоторые вкладывают в недвижимость, но практически 50% жилья эконом-класса заморожено. И заметьте, эта ситуация прежде всего ударила по обычным гражданам: я не думаю, что люди с большим состоянием держат свои сбережения в секторе эконом-жилья.

Милан, Вы говорите о кризисах в Украине, но насколько мы при этом готовы к приходу иностранных инвестиций?

Мы не готовы к приходу инвестиций. И не были готовы ни до победы в конкурсе на проведение Евро-2012, ни сейчас. Причин этому масса: проблемы с землеотводом, с согласительной или разрешительной системой, нестабильность законодательства и слишком большое количество постановлений правительства, неопределенность правовой системы; неустойчивость экономической сферы; коррупция; высокое налогообложение; низкий уровень чистого дохода; трудности в ведении переговоров с органами власти; недостаток материальной инфраструктуры.

Затем сможем говорить о качестве и количестве выпускаемых стройматериалов, и квалификации рабочих. Да, не все строительные материалы у нас плохие, и обобщать не нужно. Кирпич, который выпускает, например, Харьковский завод "Слобожанской керамики", - это очень высокого качества продукт, который может давать все 100% продукции на экспорт. И может так получиться, что они не пострадают от кризиса. У нас есть качественные стройматериалы, но их крайне мало и они идут на импорт.

Для меня проблема в другом. Правительство боится, что строители выйдут на улицу, но я боюсь не этого. По некоторым данным, в Португалии на сегодняшний день находится 375 тыс. строителей и 1,5 млн. украинских строителей находится в России. По неофициальным данным, эти суммы вдвое больше. Если такая ситуация будет продолжаться, то и оставшиеся поедут туда за заработками. Может быть, на их место придут китайцы, они нам будут строить, но я не думаю, что они вернутся домой после 2012 года.

Понимаете, я оптимист. Я надеюсь, что политики сконцентрируются на проблемах экономики. Ведь посмотрите, у нас прекрасный урожай в этом году. Его нужно собирать, решать проблемы хранения, этим нужно заниматься! И я не знаю, может быть, политики рассчитывают, что строители, оставшись без работы, пойдут на поля... Но я сомневаюсь.

Ведь что происходит в Штатах? Когда там не приняли Закон о поддержке финансовой отрасли, и один и второй кандидат в президенты пришли в нижнюю палату, забросив предвыборную гонку, и не ушли, пока не объяснили каждому, почему этот Закон нужен. И закон приняли. А у нас нет другого кризиса, кроме как политического.

Если на уровне политиков не создать комитет или другой орган для поддержки экономики, то выход найти будет очень трудно. Западная Европа и Штаты выделяют средства для завершения конкретных проектов. По моему глубокому убеждению, правительство Украины прежде всего должно поддержать проекты, которые находятся на 50% стадии готовности и больше. Те проекты, которые сейчас уже практически готовы к введению в эксплуатацию, грех не доделать и не сдать людям.

Вы говорите о том, что украинцы строят в Португалии и России. А кто же работает у нас?

Работают украинцы, турки, китайцы, но квалифицированных строителей не хватает. Хотя, если украинские строители работают в Португалии и России, то они очень востребованы. Их нужно вернуть в Украину. Местный бизнес, к сожалению, тоже виновен в сложившейся ситуации. Ведь часто к строителям в Украине относятся как к людям второй и третьей категории. Не задумываясь над тем, что если строительство в нашей стране остановится, то ВВП опустится в два раза.

Почему у нас работают иностранные строители? Я вам отвечу. Есть постсоветская ментальность. Если на Западе человек потерял работу, то он остался без страховки, без средств для оплаты обучения детей, для выплаты кредитов - он потерял все! У нас, если человек потерял работу, то он ничего не потерял. Давайте говорить честно: у нас нет ответственности за свою работу.

В добавок ко всему, в Украине строится много домов до стадии "черновой" отделки. Это психология: я не хочу иметь такое, как у соседа. И в результате крупные фирмы остались без мастеров, потому что все разбежались за "наличкой" - доделывать работу строителей.

Удержать профессионалов практически невозможно. Люди бегут за "налом". Здесь виноваты и рынок, и ментальность. Ведь у нас как: ты ничего не сделал, если что-то не украл. Именно поэтому и в Украине на стройку берут иностранных строителей, потому что им некуда носить и некому продавать через забор. А тут еще у местных инвесторов лозунг: платит только трус. Когда меняется по 3-5 субподрядчиков, кто будет нормально работать и нести ответственность за качество? Не хочу сказать, что это весь рынок такой, но у нас много таких случаев.

Мы плавно перешли от вопроса коммерческой недвижимости к жилым новостроям. Милан, почему у нас сложилась ситуация, когда, люди, купившие квартиру, еще столько же должны потратить, чтобы довести ее до ума?

Браво, это точно! В некоторых наших новостройках я бы никогда не покупал квартиры. Вряд ли их качество можно сравнить с "хрущевками", не говоря уже о дореволюционных домах по уровню строительства.

У нас странная ситуация происходит: с одной стороны, на бумаге, имеем очень жесткий контроль, но с другой стороны, реально, полное отсутствие контроля.

Как с этим бороться?

Мы два года стараемся вовлечь в процесс реализации инвестиций страховщиков, но они не хотят заходить на этот рынок. Во-первых, это не выгодно самим страховщикам, а во-вторых, многие наши строители говорят, что это не нужно. Кроме того, отсутствует практика, но есть плохой опыт, когда компании страховали строительно-монтажные риски, но при наступившем случае не могли реализовать свои страховые права.

Существует факт: на рынке недвижимости 30% компаний занимаются страхованием. Если объект застрахован от несоблюдения плановых сроков ввода в эксплуатацию (эта услуга есть на любых европейских рынках), тогда страховой офицер является страшным судом и строгим контролем на стройке. Я предлагаю разработать законопроект об обязательном страховании всех, кто принимает участие в строительстве объектов, в том числе и банков. Чтобы застройщики не смогли получить кредит, если стройка не застрахована. (Хотя Вам кредит сейчас и так никто не даст!)

С этой проблемой можно бороться или не бороться, или будем ждать пока рынок сам отрегулирует эти вещи.

Возможно, компании по управлению проектами смогли бы следить за качеством, как это происходит за рубежом? Почему у нас подобная услуга не востребована?

Существуют три святые заповеди компаний по управлению проектами: время, деньги и качество. У нас такие компании пока что просто не могут ужиться.

Ведь что происходит: все дорожает, стройматериалы тоже, а у застройщика фиксированная цена. Значит, что он делает? Экономит! На качестве, количестве, на зарплатах строителям. Это очень опасно.

Что же делать? Не покупать новострой, пока строительство в Украине не выйдет на европейский уровень?

Не знаю, что посоветовать. Покупать можно, но нужно четко знать: у кого и за какие деньги. Придите на стройку перед тем как купить квартиру в строящемся доме и спросите у обычного строителя: как он живет, когда получает зарплату, регулярно ли ее выплачивают? Узнайте, кто осуществляет контроль за стройкой, застрахован ли объект? Покупайте квартиры у компаний с иностранной финансовой составляющей.

У нас столько проблем... Почему же иностранные инвесторы заинтересованы в нашей стране?

Да, мы пугаем их политической ситуацией. Мы пугаем их нестабильной экономикой и бюрократией. Они знают, что даже когда у Вас есть все разрешения на строительство, Вы можете остаться без земли или вложенных средств - имеем не один такой пример.

Серьезных инвесторов с миллиардными инвестициями в Украине еще нет. Ни в коммерческой недвижимости, ни в жилье. Те, кто появляются в жилье, я бы сказал, это инвесторы-спекулянты. Но поскольку мы в рыночной стране живем, это нормальный период, через который нужно пройти.

Знаете, чего я опасаюсь? Того, что эти потенциальные инвесторы, которые заинтересованы в нашем очень емком и выгодном рынке, не смогут ждать 20-30 лет. Они развернутся и пойдут дальше: в Китай или Бразилию.

Дайте нам сейчас 4 года политической стабильности, и это будет дорога в небо. Сейчас стабильность на рынке нужна как воздух. Да, в Казахстане, в России, в Прибалтике тоже кризис. И мы живем по поговорке: если у меня горит дом - и у соседа горит дом. Это не так страшно, потому что и соседу плохо. Но это не правильно. Потому что если окружение слабое, тогда нельзя самому быть сильным.

Поэтому, возможно, я повторюсь, но мой месидж в том, что мы должны провести Евро 2012, и должны сделать этот рывок.

На одной из конференций Вы сказали, что серьезные инвестиции ожидаются к концу весны 2009 года. С чем это связанно?

Есть определенная логика в развитии вещей. Если выборы будут в конце года, то к маю - на волне позитивной энергии, после того, как банки обновят кредитные портфели и экономика заработает - что-то разрешиться.

Киев - не Москва и далеко не Одесса. Учитывая все особенности нашего рынка, к лету следующего года останется минимум времени для окончания Евро-2012. Но если мы упустим этот шанс, это будет большой грех, ...потеря потрясающего шанса для скачка вверх.

Если в июне месяце все это не поднимется и не начнет бурлить, то больше времени не останется. И я хочу верить в то, что все будет хорошо. Для успешности проекта нужно очень много позитивной энергии, но на реальной основе. Я считаю, что мы можем это сделать, для этого есть реальные данные.
Яна ДОВГАНЬ https://biz.liga.net
Теги к контенту:
Понравился материал?Недвижимость: отчаянный рывок на фоне кризисаПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти