Лондонская Рублевка. Surrey — покупай скорей

Финансовый кризис заставил российскую элиту пересмотреть свои взгляды в отношении инвестиционной привлекательности городов Европы. Ушедший год продемонстрировал высокий спрос на жилую недвижимость Лондона, что и послужило толчком для открытия в столице Великобритании представительства компании Blackwood.


Тенденции рынка недвижимости Лондона
В ходе пресс-конференции эксперты Blackwood отметили три основные тенденции рынка недвижимости Лондона. Во-первых, в связи с кризисом все больше россиян рассматривают столицу Великобритании как место проживания и инвестиций. Во-вторых, за 2008–2009 гг. численность наших граждан, имеющих вид на жительство в Англии, увеличилась на 50%, при этом 70% из них проживают именно в столице. В-третьих, больше стало российских студентов, получающих образование в лондонских колледжах и бизнес-школах, — как правило, их состоятельные родители способны обеспечить детей заграничным жильем.

«В последнее время наблюдается рост спроса на рынке жилой недвижимости Лондона в первую очередь в силу стабильности и инвестиционной привлекательности города, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Порядка 15–20% из общего числа иностранных покупателей составляют граждане РФ. За 2009 г. ими было приобретено около 20% жилья в бюджете более 10 млн долл.». Вторыми идут выходцы из США (13% рынка), третьими — итальянцы (10%).

Основными причинами такого ажиотажа эксперты называют политическую стабильность в стране, высокий показатель уровня жизни и престижное образование. К тому же Лондон является одной из финансовых столиц мира со стабильной государственной валютой. Специалисты Blackwood не отрицают, что здесь тоже существуют риски падения рынка недвижимости, однако в отличие от Москвы они более предсказуемы, их легче просчитать заранее.

Глава открывшегося представительства Алла Федулова отмечает, что из-за высокой плотности низкоэтажной застройки, преобладающей в Англии, в Лондоне не хватает мест для строительства нового жилья.

«Достаточно низкий объем ввода новостроек и неослабевающий спрос на недвижимость в престижных районах города являются факторами роста цен», — добавляет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании.

По данным Blackwood, рост цен на жилую недвижимость в среднем за последние десять лет составил 300% (для отдельно стоящих домов).

«Спрос рождает предложение, и нет ничего удивительного в том, что мы идем навстречу нашему клиенту. Лондонский рынок жилья — действительно хорошая альтернатива для инвестиций, тем более что стоит ожидать роста цен. С учетом всех этих факторов и было принято решение о развитии еще одного бизнес-направления компании», — резюмирует К. Ковалев.


Лондон и Москва: совпадения и различия
Московский и лондонский рынки недвижимости имеют как схожие, так и различные черты. По словам К. Ковалева, так же, как в соотношении Москва — провинция, цены на жилье в Лондоне по сравнению с другими регионами Англии выше в три-четыре раза. Например, средняя стоимость апартаментов в столице Великобритании составляет порядка 293 тыс. фунтов стерлингов (465 тыс. долл.) с динамикой роста 9,2% в год. Чуть дешевле продают квартиры в Outer Metropolitan — 246 тыс. фунтов стерлингов (390 тыс. долл.) с динамикой 8,5% в год. И самое недорогое жилье в регионе North — 117 тыс. фунтов стерлингов (185 тыс. долл.), 1% в год.

Не отстают друг от друга столицы по стоимости 1 кв. м элитного жилья: в Москве — 26 тыс. долл., в Лондоне — 28 ыс. долл. А вот с новостройками этого сегмента ситуация другая. Как говорит Т. Сайфутдинов, в Лондоне из-за большой плотности застройки и высокого спроса цена 1 кв. м никогда не опускается ниже 18–20 тыс. долл., в Москве же он стоит 12–14 тыс. долл.

Однако основное отличие между городами в сфере недвижимости — это рынок предложения. Если у нас наиболее востребованными являются квартиры, то в столице Великобритании — отдельно стоящие дома. Именно в этом сегменте самый высокий процент роста цен (как уже упомянуто, 300% за десять лет). На втором месте — квартиры с балконами или садами, на третьем — дуплексы или твинхаусы, а также таунхаусы.

На сегодняшний день Лондон делится на 28 административных районов, где проживают 7 млн человек. Престижными считаются Knightsbridge, Mayfair, South Kensington, Chelsea, Belgravia, Westminster, Notting Hill. Спросом пользуются также районы на севере Лондона — St. John’s Wood, Hempstead, Primrose Hill, High Gate, вдоль реки Темза — Fulham, Hammersmith и немного дальше — Cheswick, Richmond, Wimbledon. Hempstead привлекает покупателей возможностью проживания в отдельном доме в самом центре Лондона. Есть у англичан и своя Рублевка — Surrey.

На востоке Лондона располагаются районы Greenwich, Canary Worth и Stratford, в которых активно ведут строительство современного жилья высочайшего качества. Именно здесь в 2012 г. будет расположена Олимпийская деревня.


Ипотека в Лондоне
Спрос на жилую недвижимость в Великобритании во многом обусловлен возможностью получения ипотеки для нерезидентов. Как говорит А. Федулова, здесь по сравнению с Россией достаточно низкие ставки по кредитам — порядка 4% и, кроме того, существует льготное налогообложение.

Если верить официальным заявлениям лондонских банков, человек, не имеющий вида на жительство в Англии, может получить ипотечный кредит, составляющий до 75% стоимости выбранного жилья (однако на практике это обычно порядка 60%, отмечает А. Федулова). Причем банкиры не подразделяют нерезидентов по национальному признаку: клиент должен только предоставить справку о доходах за последние три года и информацию о наличии счета, желательно в иностранном банке. Если кредит берет лицо юридическое, тогда необходим отчет о деятельности компании за последние три года. Первоначальный взнос установлен в размере 25–40%. Поручителей не нужно, гарантия — приобретаемая недвижимость.

Однако, так же как в России, к основным финансовым условиям ипотечного кредита приплюсовывают дополнительные расходы. Первым в списке стоит «гербовый сбор» — своеобразный налог в пользу государственной казны. В 2010 г. его взимали с объектов стоимостью более 175 тыс. фунтов стерлингов. С 2011 г. расценки меняются в зависимости от цены недвижимости: 1% — 125–250 тыс. фунтов стерлингов; 3% — 250–500 тыс.; 4% — 500–999,9 тыс.; 5% — 1 млн фунтов стерлингов и выше.

Далее — оплата адвоката. На лондонском рынке недвижимости возможность ошибок и мошенничества сведена к нулю, так как риэлтор выступает только в роли продавца, а оформлением документов занимается уже адвокат. Стоимость его услуг обычно составляет 0,2–0,5% от цены объекта.

Другие сборы (в том числе регистрационный сбор в земельный орган — Land Registry, местный сбор — Local searches) составляют обычно от 500 до 800 фунтов стерлингов в зависимости от стоимости объекта. Услуги банка за рассмотрение заявки и выдачу кредита могут обойтись в 1–1,5%. Если заемщик воспользовался услугами ипотечного агента, тогда в общую копилку затрат стоит приплюсовать еще 0,5%.

Отдельный пункт — расходы на обслуживание, то есть те суммы, которые придется потратить, уже проживая в своем доме или квартире. Сюда входят: страховка дома (от 20 до 200 фунтов стерлингов в месяц в зависимости от стоимости объекта и типа страховки); коммунальные платежи, вывоз мусора (от 500 до 5000 фунтов), сбор местного управляющего органа (1000–3000 фунтов стерлингов).

Если ипотечник решит сдавать свою недвижимость в аренду, ему придется оплачивать услуги агентства и бухгалтера, а также платить подоходный налог.

Кому же доступна ипотека в Лондоне? По словам А. Федуловой, человек, намеревающийся брать такой кредит, должен иметь среднегодовой доход порядка 20 тыс. фунтов стерлингов.

www.zagorodna.com