Лизинг: недвижимость берут в оборот

09.12.2009 12:18
Основные фонды в Украине изношены на 80%. Обновить же их для многих компаний, особенно представляющих малый и средний бизнес, позволяет не так уж много финансовых схем, главной среди которых можно назвать лизинг. Тем не менее, заниматься лизингом с каждым годом становится все труднее, говорит Олег Шарф, советник председателя ООО «Укртехпромлизинг». Главное препятствие - несовершенство законодательства. В последнее время вносят свою лепту высокие темпы инфляции и кризис ликвидности.

В течение 2006-07 гг. количество лизинговых компаний увеличилось на 38%. Этому способствовало несколько факторов: заинтересованность в лизинге со стороны иностранных банков, вышедших в последнее время на украинский рынок, рост информированности относительно лизинга среди широкой общественности, быстрый рост финансовых рынков Украины, а также лучший доступ к кредитным ресурсам.

Общая стоимость портфеля лизинговых соглашений возросла с $716 млн. по состоянию на 1 января 2007 г. до $3,792 млрд. на 1 января 2008 г., т.е. на 432%. Первое место в этом рейтинге в прошлом году занял железнодорожный транспорт, хотя самым популярным активом продолжают оставаться легковые автомобили. Недвижимость занимает 13%, объем сделок удваивается каждый год. Среди категорий лизингополучателей 50% занимают крупные предприятия, 38% и 10% – соответственно средние и малые, физлица пользуются 1,6% лизингового портфеля.

Источники финансирования для лизинговых компаний стали более разнообразными. Средний авансовый платеж в 2007 г. уменьшился с 20% до 18,9%. Это означает, что доля финансирования лизинговых соглашений за счет лизингополучателя уменьшается, при этом растет доля финансирования за счет собственного капитала. Соотношение «лизинг-ВВП» выросло с 0,63% в 2006 г. до 2,6% в прошлом году, «лизинг-капитальные инвестиции» - с 2,7% до 8,8%. По словам руководителя проекта «Развитие лизинга в Украине» IFC Эрнста Меренгса, за время деятельности проекта объем рынка лизинга достиг почти $4 млрд., увеличившись в 44 раза за последние четыре года. В результате растет конкуренция и снижается стоимость лизинга для бизнеса.

Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки. «Практика лизинга коммерческой недвижимости в Украине только начинает формироваться, - говорит Татьяна Сергеева, ведущий специалист по лизинговым операциям лизинговой компании «Гарант». - Но некоторые компании, лидеры в области лизинговых технологий, уже делают первые шаги в реализации лизинговых схем».

Сложность заключается в большом количестве участников: продавцы недвижимости, нотариусы, риелторы, БТИ, органы по землеустройству, банк, страховая компания, а также длительные сроки, иногда до полугода, оформления объекта недвижимости и аренды земельного участка. Кроме этого, существуют рыночные реалии: непрозрачная рыночная история объектов, большая разница между балансовой и рыночной стоимостью объектов старого фонда.

Поскольку спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, условия диктует собственник или продавец. А он часто заинтересован в быстром завершении процедуры купли-продажи и не желает иметь дело с комплексными проверками истории и состояния объектов, проводимыми лизинговыми компаниями.

Есть особенности и в процедуре. Обычно лизинговые компании покупают недостроенные объекты, поскольку они дешевле, но тогда возникают проблемы с банковскими кредитами для лизингодателя. Иногда продавцы по той или иной причине не приемлют безналичный расчет, предпочитая получить всю сумму за объект недвижимости наличными. А лизинг недвижимости предполагает только безналичную форму расчетов.

К недостаткам можно отнести сложность оформления, большую тенизацию рынка недвижимости - некоторые эксперты считают, что проблемы с правом собственности на объекты коммерческой недвижимости имеются у 90% продавцов.

Закон «О финансовом лизинге» запрещает лизинг единых имущественных комплексов, а также земельных участков. Нет четкого порядка регистрации предмета лизинга недвижимости. Большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения по причине больших рисков на рынке недвижимости, что не позволяет им планировать деятельность в долгосрочной перспективе. Ведь договор лизинга – это, помимо платежей, еще и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. А разорвать договор с лизинговой компанией значительно труднее, чем договор аренды.

Многие компании в целях оптимизации налогообложения часто показывают лишь часть реальных доходов и активов в своей финансовой отчетности, что может служить препятствием для лизинга. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать некоторым клиентам. Проблема заключается и в том, что лизинговые компании часто не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг, так как приобретение объекта по закону весьма затруднительно.

Лизинг коммерческой недвижимости не получил в Украине должного распространения ввиду нескольких причин, говорит Александр Смогоринский, гендиректор «Первой Западно-Украинской Лизинговой Компании». Это то, что эффективные сроки финансирования приобретения коммерческой недвижимости - минимум 10 лет, а желательно - около 20. А лизинговые компании работают с так называемыми «средними деньгами» - когда финансирование предоставляется на срок около 5 лет.

Среди положительных моментов можно назвать, например, то, что некоторые лизинговые компании не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий, а обеспечением сделки служит сам объект. В случае лизинга временно высвобожденные деньги арендатор может пустить на другие цели. Лизинг не требует немедленного начала платежей. Лизинговое соглашение более гибко, чем кредит, при лизинге арендатор может выработать с арендодателем удобную для него схему финансирования, а платежи могут осуществляться с разной периодичностью и ставка может быть фиксированной и плавающей.

www.zagorodna.com
 
Теги к контенту:
Понравился материал?Лизинг: недвижимость берут в оборотПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти