Финансово-кредитные механизмы строительства доступного малоэтажного и коттеджного жилья: зарубежный опыт и предложения к власти





Google+
06.07.2010 11:29
Такой была тема выступления Валерия Омельчука на семинаре, посвященном рынку малоэтажной застройки.

Строительство жилья является одним из важнейших инструментов решения жилищной проблемы в Украине, которая, как известно, является одной из наиболее болезненных в социальной сфере нашего государства. Проблемы развития жилищного строительства, благодаря своей особой социально-экономической значимости выходят за рамки собственно строительной отрасли. Жилищное строительство - это один из наиболее общенациональных приоритетов реформирования социально экономических основ Украины и обеспечения конституционного права каждого гражданина Украина на жилье (ст. 47 Конституции Украины).
Проблема доступного малоэтажного жилья не сводится только к поиску путей уменьшения себестоимости строительства. Какие бы технологии не использовались строителями - жилье во все времена и во всех странах было, есть и, наверное еще долгое время будет дорогим товаром. Чтобы малоэтажное жилье было действительно доступным, нужно не только внедрять эффективные технологии строительства, но и применять соответствующие финансовые механизмы. Обращение к зарубежному опыту выявило, что мировая практика не использует специальные финансовые механизмы для повышения доступности сегмента малоэтажного и коттеджного жилья: они общие для рынка жилья в целом и составляют те или иные варианты жилищной ипотеки.
Следует признать, что на сегодняшний день, в Украине не существует эффективных финансовых инструментов рынка доступного жилья, особенно в сегменте малоэтажного и коттеджного строительства. Банковская ипотека сконцентрирована на перераспределении уже имеющегося жилья, ее стимулирующая роль в сфере жилищного строительства значительно переоценивается. В 2007 году только 7,7% кредитов, которые предоставлялись на приобретение жилья направлялись на приобретение нового жилья, то есть формировали платежеспособный спрос на рынке первичного жилья, в 2008 году данный показатель уменьшился до 7%, в 2009-м - до 5,8% . Ипотечное кредитование малоэтажного и коттеджного строительства - по признанию самих банковских аналитиков - являются довольно редкими и единичными случаями. Об этом свидетельствует и отсутствие стандартизированных банковских продуктов на данном сегменте. Поэтому банковское ипотечное кредитование еще длительное время не может быть механизмом развития строительства коттеджного и малоэтажного доступного жилья.
Определенное понимание данная проблема нашла в России, где с 2000 группой ученых под руководством академика В.М. Полтеровича (О.Ю Старков, А. В. Черных, В. М. Полтерович) активно разрабатывала проблематику развития отличных банковское ипотечное кредитование инструментов рынка доступного жилья. Главные выводы, обоснованные вышеназванными и некоторыми другими российскими учеными, опубликованы в серии научных трудов (2004-2007 лет) вполне актуальными и для украинских реалий можно свести к следующим двух положений:
1) трансплантация банковской ипотеки, в частности ее двухуровневой модели в «неразвитых» экономиках оказалась неэффективной в большинстве случаев (из исследованных 125 случаев попыток внедрения данного института все оказались неэффективными в плане ипотеки как финансового механизма рынка доступного жилья;
2) ипотека, для того, чтобы стать массовой, должен обязательно пройти этап становления и развития так называемых ипотечных институтов ссудо-кредитного типа, предлагаемые для внедрения сначала в рамках отдельных экспериментов, а затем в общенациональном масштабе.
Фактически на основе наработок вышеназванной группы в России рассматривается федеральный закон «О строительных сберегательных кассах». На современном этапе ссудо кредитные институты рынка доступного жилья активно развиваются в таких странах как Словакия, Чехия, Венгрия, соответствующее законодательство принято в Китае, Румынии и Казахстане, но в последних - обозначенные институты еще не приобрели достаточного распространения.
Статистические данные показывают, что институты ссудо-кредитного типа, в частности будощадкасы, оказались более устойчивы к действию кризиса, чем банковская ипотека. В частности в Чехии и Словакии, за шесть месяцев 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008-го темп уменьшения выдачи кредитов составил 25% и 27% соответственно по сравнению с 83% уменьшением выдачи кредитов в России, 53% - в Польше и 95% уменьшение ипотечных договоров в Украине (во всех трех странах основным институтом ипотечного кредитования является банковская ипотека. Хотя данные институты не являются специализированными именно на кредитовании приобретения малоэтажного жилья и жилья коттеджного типа, во многих случаях в Германии, Австрии и в меньшей степени в Чехии, Словакии и Венгрии именно они являются основными институциональными инвесторами в данном сегменте жилищного строительства, они же обеспечивают платежеспособный спрос на вновь построенное малоэтажное жилье и повышают его доступность для населения.
На основе наработок В.М. Полтеровича и его группы в Украине принята Концепция развития жилищной кооперации и внедрения жилых строительно-сберегательных касс в Украине, но практические пути ее реализации пока не разработано.
Следует отметить, что в принятой концепции, как в соответствующем российском законе прослеживается определенная непоследовательность методологического плана. Сам Полтерович В.М. и его группа, которые являются «идеологами» обоих нормативных актов, совершенно верно указывают, что нужно трансплантировать не самым современные ипотечные институты, так как они требуют достаточно развитого институциональной среды, которого нет в Украине. В то же время предложение по внедрению ссудо строительных касс является ни чем иным, как предложением по внедрению наиболее передового ипотечного института ссудо-кредитного типа. Если кратко рассмотреть эволюцию ссудо-кредитных ипотечных институтов, то она начинается со строительных предприятий и кооперативов. Последние делятся на кооперативы, которые ликвидируются, серийные и непрерывные. В кооперативе первого типа все члены вступают в него одновременно, после получения ими жилья - кооператив ликвидируется. В серийном кооперативе новые члены принимаются сериями (когортами), после получения серией жилья принимается следующая когорта участников. В непрерывном кооперативе прием новых членов происходит постоянно (непрерывно). Будощадкасы возникли именно как развитие непрерывных ссудо-строительных кооперативов. Основное отличие между ними: в кооперативе жилье находится в собственности кооператива до момента полного погашения кредита; в дом-сберкассе - в собственности заемщика, с которым заключен ипотечный договор. В условиях низкой культуры заемщиков и неразвитости института взыскания обращений на ипотеку в случае несостоятельности заемщика погасить кредит, имеющих место в Украине - развитие ссудо-кредитных институтов рынка жилья целесообразно начать с определенного «гибрида» непрерывных кооперативов и кооперативов, которые ликвидируются, которые впоследствии могли б трансформироваться в более развит институт - будощадкасу. Основная доля участников данного института имеет поступать одновременно в момент создания кооператива, составляя своеобразное «ядро», но в дальнейшем в таком кооперативе целесообразно предусмотреть возможность непрерывного принятия новых членов.
Для сегмента строительства малоэтажного жилья ссудо-строительные кооперативы являются, наверное единственным приемлемым институтом обеспечения спроса и притока финансовых ресурсов, так как тех же будощадкас существует значительный риск ориентации на перераспределение существующего жилья, а не на строительство нового.
Однако без участия государства ссудо-жилищные кооперативы не смогут функционировать. В принятой концепции прослеживается определенная асимметрия: для будощадкас заявлено государственную поддержку в виде премий на вклады, тогда как для кооперативов никаких действий государства по их поддержке не предусмотрено.
Что может сделать сегодня государство? Главная задача: привлечь средства населения в сектор малоэтажного строительства доступного жилья. Очевидно, что величина финансовых потоков будет пропорциональна доступности жилья. Поэтому действия государства должны концентрироваться в повышении доступности нового жилья. Стоимость расходов на получение разрешений на строительство жилья и соответствующих согласований аналитики оценивают в 30% себестоимости самого строительства. То получим значительный резерв снижения стоимости нового жилья.
Оценивая реально ситуацию, следует признать, что для того, чтобы малоэтажное жилье было доступным, следует использовать все имеющиеся инструменты, в частности и бюджетные средства и возможности банковской системы.
Только в рамках единой системы бюджет, строители, банки и строительно-сберегательный кооператив смогут дать толчок строительству действительно доступного для граждан малоэтажного жилья.
Общий финансовый механизм работы обозначенной системы приближенно может быть подан в следующих положениях:
участник кооператива осуществляет программу накоплений (или вносит единовременный взнос) до 30% -50%. Расчеты показывают, что наибольший эффект государственной поддержки наблюдается для полного или частичного финансирования именно первоначального взноса за счет бюджетных средств;
после накопления первоначального взноса участник заключает кредитный договор с кооперативом на половину суммы, которая осталась и получает право на проживание в доме, который остается в собственности кооператива до конца выплаты кредита;
на остальную сумму участник заключает кредитный договор с банком, в котором кооператив выступает поручителем и в качестве залога предоставляет дом, который выделяется участнику. Для банка менее рисково заключать кредитные договора с одним субъектом, чем со многими физическими лицами. Дополнительным уменьшением риска значительно меньшая стоимость кредита по отношению к стоимости недвижимости (может составлять 35-25%). Еще одним моментом, который сможет привлечь банки к кредитованию нового малоэтажного жилья является то, что в случае неуплаты по кредиту в кооператива есть возможность «замены» такого недобросовестного в плане уплаты задолженности участника на другое;
средства, которые аккумулируются в период накопления первоначальной суммы участников (как и бюджетная поддержка их отдельных категорий) по инвестиционным договорам направляются застройщику с условием некоторого снижения цен на жилье. Это позволит ослабить финансовую напряженность в строительных компаниях в период ввода объектов и снизит риск обесценивания средств и их потери в случае размещения их на финансовом рынке.
Конкретная схема работы может быть описана следующим образом.
Застройщик готовит полный пакет разрешительных документов под застройку.
После этого:
1) создается строительно-сберегательный кооператив, для членов которого открываются счета в уполномоченном банке. Проблема инфляции должна быть обязательно учтено, поэтому такие счета должны быть привязаны к стоимости жилья. Проценты на счета не начисляются: главным стимулом для вкладчиков является получение не дохода, а жилья. Такой кооператив может быть создан в рамках закона «О кооперации», определяющий понятие «жилищно-строительного» кооператива;
2) проводится тендер со строительными организациями на застройку под гарантии реализации построенного жилья и с частичным финансированием на этапе строительства за счет строительно-сберегательного кооператива. Исходными параметрами тендера и одновременно критериями отбора должны стать: стоимость строительства, сроки и риски окончания строительства;
3) проводится тендер с банками по условиям сотрудничества в рамках накопительной программы и дальнейшего ипотечного кредитования.
Процесс создания строительно-сберегательного кооператива включает формирование списка основной доли участников, составят «ядро» данного кооператива. На данном этапе в такой список должны быть включены категории граждан, которым предусмотрено предоставление государственной поддержки в приобретении жилья, например в рамках молодежного жилищного строительства и др. Таким образом государство сможет осуществлять «вливания» финансовых ресурсов в строительство малоэтажного жилья, которые в современных условиях являются ограниченными, но параллельно со средствами населения и ресурсами банковской системы создадут достаточный финансовый поток для реанимации строительства малоэтажного жилья. На начальных этапах перечень таких категорий может быть небольшим. Это могут быть: многодетные молодые семьи; молодые семьи, где один из членов семьи инвалиды первой (второй) группы. Со временем перечень льготных категорий может быть расширен, в частности могут быть включены семьи медработников, педагогов, ученых и др. Вышеуказанные позволит государству осуществить существенную поддержку тех слоев общества, которые играют важную роль в развитии общества, но для которых пока государство не в состоянии установить высокий уровень оплаты труда. Первоначальный список должен предусматривать его дополнения, а также замену членов кооператива.
После формирования «ядра» кооператива параллельно происходят два процесса: накопление первоначального взноса и застройка выделенного участка застройщиком. Построенные дома переходят в собственность кооператива. Участники, выполнившие программу накоплений (самостоятельно или с государственной поддержкой), заключают кредитный договор с кооперативом и с банком и получают право пользования жильем с последующим переходом в собственность после выполнения обязательств по обоим кредитным договорам. В уставе кооператива должна быть прописана процедура очередности предоставления жилья в пользование.
После этого происходит погашение задолженности по кредитам. Кредит от кооператива должна предоставляться под незначительные проценты (3-5%). Часть процентов будет источником финансирования управления кооперативом, часть - пойдет для обеспечения ускорения получения жилья участниками, которые в последние выполнят программу накоплений. Сумма, которая будет получена более стоимости жилья, когда план строительства будет выполнено, решением собрания может быть направлена на дополнительное улучшение инфраструктуры, и другие цели. После получения жилья всеми участниками кооператив ликвидируется, либо возможна его трансформация в строительно-сберегательную кассу. В таком случае дополнительными ресурсами строительно-сберегательной кассы могут быть суммы процентов, полученные кооперативом за кредиты выданные участниками.
Обозначенная схема повышает доступность нового малоэтажного жилья для населения за счет:
общего снижения его стоимости - уменьшение затрат застройщиков на получение разрешительной документации, уменьшение наценки свыше себестоимость за счет частичного финансирования строительства и уменьшения риска не реализации нового жилья;
дополнительного снижения стоимости за счет бюджетных средств для отдельных категорий населения;
большей доступности для участников банковского кредита;
меньшей средневзвешенной ставки по кредиту - с одной стороны банковский кредит может выдаваться по меньшей чем рыночная ставка, ведь в данном случае банк принимает на себя значительно меньшие риски, чем при применяемых схемах ипотечного кредитования напрямую с заемщиками, с другой - доля кредитов от кооператива будет выдаваться по значительно низшей процентной ставке;
период возведения малоэтажного жилья меньше по сравнению с многоэтажным.
Для строительных компаний вышеописанная схема привлекательна крайней мере из трех позиций:
упрощенная процедура получения разрешительной документации;
частичное финансирование оборотных средств на этапе строительства с сторонних источников, что эквивалентно притока инвестиций в строительную отрасль;
гарантированное обеспечение сбыта нового жилья в полном объеме.
Для коммерческих банков привлекательность участия в описанной схеме определяется возможностью значительно снизить риски при кредитовании за счет меньшей доли кредита от стоимости жилья и наличия гаранта в лице строительно-жилищного кооператива и залога принадлежащей ему жилой недвижимости.
Для государства данная схема предоставляет следующие преимущества:
не расходуются бюджетные средства на получение дохода коммерческими банками в случае дотирования процентов по кредитам;
сравнительно меньшая сумма бюджетных средств, необходимая для стимулирования строительной отрасли, так как бюджетные средства синхронно со средствами населения и банковской системы объединяются в один инвестиционный поток;
как и в вышеописанном случае - меньшая сумма бюджетных средств для обеспечения жильем отдельных категорий населения.
Дополнительный эффект может быть получен в случае привлечения к строительству государственных строительных организаций, существующих, или же специально созданных с данной целью и Сберегательного банка. В таком случае дополнительные средства населения будут полностью находиться в сегменте, контролируемом государством и способствовать увеличению бюджетных поступлений.
Обозначенный финансово-кредитный механизм доступного малоэтажного жилья сначала может быть реализован в рамках институционального эксперимента в одном или нескольких регионах с тем, чтобы установить оптимальные параметры его работы и выявить основные проблемные места.
С целью внедрения в Украине новых финансово-кредитных механизмов строительства доступного жилья в т.ч. мало поверхностного с применением ссудо-кредитных схем: широкого привлечения средств граждан предлагается создать при Минрегионстрое Государственный строительный сберегательный холдинг (Будощадхолдинг. В состав Будощадхолдингу должны войти в первое очередь Государственное предприятие «Строительные сберегательные кассы». Это будет совместное предприятие на базе Сбербанка, которое сможет использовать сеть всего государственного банка для привлечения средств граждан с целью строительства доступного жилья.
Кроме того к Будощадхолдингу должно входить государственное предприятие «Государственная строительная компания», главной задачей которой будет координация работы региональных управлений капитального строительства и других государственных региональных служб с целью упрощения и удешевления процедур отвода земельных участков, разработки проектно-сметной документации на строительство доступного жилья.
В состав Будощадхолдингу должно входить государственное предприятие «Строительные материалы», которое будет осуществлять оптовые поставки строительных материалов и комплектующих на объекты, строящиеся в рамках государственных и региональных программ доступного и социального жилья с целью удешевления его строительства.
www.zagorodna.com
Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти