Девелопмент недвижимости-2008: спекуляция, стагнация и реанимация





Google+
08.12.2009 16:01
Уходящий год не стал неожиданностью для девелоперов — все происходившее на одесском рынке недвижимости явилось результатом прошлых непрофессиональных действий застройщиков и покупателей. Будущее же, как обещают специалисты, должно стать более радужным, хотя бы потому, что хуже уже некуда.

Начало конца


Предпосылки ситуации, что сложилась сегодня на рынке украинской и в частности одесской недвижимости, обозначились в конце 2002 года, когда строительная отрасль после долгого застоя начала активно развиваться, и цены на недвижимость буквально взлетели. Наступил «золотой век» строителя: в течение 4 лет (с 2002 по 2006 г.) жилая недвижимость подорожала в 6-10 (!) раз, некоторые объекты перепродавались по три раза за год.

— В начале 1990-х годов многие жители СНГ обожглись на участии в финансовых пирамидах — трастовых фондах. В 2002-2006 годах ситуация повторилась на рынке недвижимости, — рассказывает Андрей Дедов. — В Одессе появилось просто нереальное число рядовых риелторов, имевших в собственности сразу несколько квартир, находящихся под ипотекой. На рынок были выведены коттеджные поселки, земля которых также была под ипотекой. Но все закончилось в 2007 году, когда уже в январе продажи остановились. Обычного февральско-июньского подъема не было, и это пытались объяснить приближающимися выборами. Выборы прошли, а октябрьско-декабрьский подъем также не наступил.

Спад спроса на недвижимость не заставил себя долго ждать. Опытные инвесторы начали уводить свои капиталы «от многоэтажек подальше» и принялись скупать землю. Так, в прошлом году аналитики констатировали огромный рост числа предложений «коттеджных городков». А тут еще инфляция. C апреля 2007 по апрель 2008 г. она выросла до 30 %! При этом в 2007 году было выдано в 1,5 раза больше кредитов, чем накоплено на банковских депозитах.

В итоге, в начале 2008-го рынок «проснулся» с избытком предложений (сейчас в Одессе, по данным компании «Ресурс Девелопмент», более 180 многоэтажных жилых новостроек, и более 40 «коттеджных городков»). «На завтрак» рынок получил постановление Нацбанка Украины о ликвидности (май 2008 г.), направленное на «улучшение» соотношения между зарезервированными средствами и выданными кредитами (а ведь за кредитные средства покупалось до 80 % жилья). А «на десерт» — дефицит гривны, снижение кредитного рейтинга Украины (по состоянию на конец июля Standart&Poor’s понизил индекс нашей страны на 29 %), подорожание заемной валюты и практическую недоступность кредитов, т. е. их удорожание на 3–10 %, плюс укороченный в 2 раза срок кредитования — с 25–30 до 10–15 лет. В результате — значительное уменьшение числа сделок на рынке недвижимости, затоваренность складов стройматериалов и общий кризис в отрасли.

Правда, 2008 год специалисты называют переломным. В этом году, говорят участники рынка, позиционную борьбу между продавцами и покупателями впервые начали выигрывать покупатели.
Жилое…

Рассматривая каждый из сегментов недвижимости в отдельности, Андрей Дедов уверен в том, что баланс достигнут только в разделе жилой многоэтажной недвижимости:

— Сейчас цены здесь варьируются от 800 до 8 000 долл. за м2. Широко представлены все классы: от «эконом» до «премиум». Нижняя финансовая планка отдельной жилплощади — около 30 тыс. долл.

Одной из главных проблем данного вида недвижимости специалисты называют по-прежнему завышенную цену за квадратный метр и трудноопределимую принадлежность к тому или иному классу. И в идеале у такого объекта должна быть грамотная финансовая схема с чистой документацией, чтобы банк просто не нашел аргументов не признать объект ипотеки залогом.

В сегменте коттеджного строительства ситуация менее оптимистичная. По данным соцопросов, 52 % населения Украины хотели бы иметь частный дом — спрос просто огромный. В то же время сегодня на одесском рынке более 40 коттеджных предложений, и ни одно из них не удовлетворяет спрос ни по цене, ни по качеству.

— Большое количество коттеджных проектов появилось на пике цен на землю. Их покупали и перепродавали спекулянты, — говорит Андрей Дедов. — Теперь на рынок приходит реальный клиент и не видит ничего достойного. Нынешние владельцы земли просто не могут понять, что назначенная ими цена запредельна и не дает возможности застройщику выделить достаточно площади под инфраструктуру. Одесса с удовольствием раскупит несколько проектов коттеджного строительства, но они должны быть идеально проработанными и, опять же, с финансовой схемой, дающей возможность покупателю использовать нынешние ипотечные правила.
…и нежилое

Рынок коммерческой недвижимости специалисты называют еще более противоречивым, нежели жилой. Так, торговая недвижимость в Одессе, кажется, хронически «страдает» крайне неудовлетворенным спросом, причем, как в стрит-ретейле, так и в сегменте торгово-развлекательных центров. Пятнадцать существующих ТРЦ и ТЦ — малоразмерны, слабо-концептуальны (кроме разве что одного, работающего с покупателями категории В+ — достаток выше среднего и высокий) и спрос не удовлетворяют. При этом спрос подтверждается ежегодным ростом цен продаж — до 27 тыс. долл. за м2, арендных ставок — до 300 долл. за м2.

— Одесский рынок с удовольствием примет первые по-настоящему крупные ТРЦ, которые уже запроектированы и появятся в городе в 2009-2010 гг.: один площадью 110 тыс. м2, второй — 150 тыс. м2, — говорит Андрей Дедов. — Всего же в Одессе сегодня декларируется около десяти новых ТРЦ. Первый из запланированных хоть и позиционируется зарубежными консультантами изначально как объект для покупателей категорий С- и С (достаток средний и ниже среднего), но в конечном счете заводит арендаторов из четкой категории В.

Сейчас, считают эксперты, для одесского рынка торговой недвижимости очень характерна фраза, произнесенная одним из отечественных консультантов: «Неудачных проектов не существует!» Однако специалисты предупреждают: это пока рынок прощает все: и неудачное местоположение, и «винегрет» из арендаторов (где соседствуют футболки по 20 грн. и эксклюзивные часы от 500 долл.), и прочие промахи. Сегодня рынок ТРЦ оценивается как самый перспективный, а значит не за горами те времена, когда застройщикам придется потрудиться над концепцией того или иного проекта.

А вот офисная недвижимость может оказаться под ударом: этот сегмент наиболее чувствителен к экономической ситуации в стране. В Одессе запроектировано более чем 20 офисных центров, и у девелоперов есть большие опасения относительно заполняемости всех этих площадей. Потенциальные потребители офисных новостроек — заходящие на наш рынок иностранные компании, имеющие высокие корпоративные требования к офису, а также «подрастающее поколение» отечественных компаний. К сожалению, первым не способствует мировой кризис, и они если и заходят, то в основном обустраиваются в Киеве. Вторым, помимо прочего, мешает еще и внутриэкономическая ситуация: налоги, инфляция, ужесточение условий кредитования бизнеса и т.д. С марта ставки по гривневым корпоративным депозитам выросли на 2–7 % и достигли 17,5 % при вкладе до года, а некоторые банки третьей и четвертой групп (в рейтинге НБУ) готовы платить до 30 %. Все это, естественно, касается и кредита. Рынок офисной недвижимости уже сегодня в состоянии застоя, о чем свидетельствует невостребованность квадратов в двух новых офисных центрах, где начальная планируемая арендная ставка в 50 у.е. за м2 уже снижена до 35 у. е.

Ситуацию с логистической недвижимостью можно было бы назвать смешной, если б она не была столь грустной. До нынешнего года в Одессе было всего 2 современных логистических объекта площадью в 30 тыс. м2. Сегодня задекларировано сразу несколько объектов, и общая «логистическая» площадь Одессы должна перевалить… полмиллиона(!) м2.

— Такое ощущение, что наш девелопмент постоянно действует, руководствуясь каким-то лозунгом: с 2002 года — «Начинаем все строить жилье!», с 2006 года — «Даешь офисные центры!», сейчас— «Ударим по логистике!», — говорит Андрей Дедов. — Причем этому порыву поддались как иностранные компании, например «Евразия», взявшая под строительство 70 га, так и отечественные девелоперы. Я не вижу потребности в таком количестве квадратов логистики.

Основные клиенты на эти квадраты, по словам Андрея Дедова, — это, прежде всего, профи-логистические компании, производители и торгово-дистрибьюторские сети. При этом некоторые из этих потребителей считают, что логистику в городе с населением менее 2 млн. жителей развивать неинтересно. Другие думают, что важнее оперативность покрытия всей территории Украины. Третьи живут по принципу: «Где головной офис, там и остальные подразделения», и останавливаются на Киеве. Четвертым не хочется связываться с Министерством путей сообщения Украины. В итоге сегодня логистической столицей Украины является столица национальная — Киев. Одесский регион же, хоть и остается центром морской торговли, в логистике выполняет пока лишь перегрузочную роль.

Наконец, еще один сегмент недвижимости, о развитии которого спорят девелоперы — гостиницы. В свете Евро-2012 этот рынок мог бы развиться с невиданной быстротой, однако эксперты констатируют: здесь девелоперы как раз не спешат поддаться порыву, понимая, что футбольный чемпионат продлится две недели, а объекты недвижимости придется эксплуатировать потом еще долгие годы. Сегодня в Одессе более 100 гостиниц, из которых официально сертификацию на пять звезд прошла только одна. Неофициально к «высшему разряду» причисляют еще одну.

— В СМИ называются какие-то астрономические числа, — говорит Андрей Дедов. — Однако существует законодательный предел: в нашей стране запрещено строительство жилья на расстоянии от 500 до 2 000 метров от береговой линии. Вот строящиеся жилье и называют апартаментами, т.е. гостиницами длительного срока проживания. Вообще же, думаю, что гостиницами нижнего и среднего сегмента Одесса обеспечена. А вот пары-тройки отелей высокого, действительно европейского качества ей не хватает.
Инвестиции всему голова?

— Украина развивается не «потому что», а «вопреки», — считает Андрей Дедов. И добавляет: — Сейчас правительство констатирует увеличение прямых иностранных инвестиций. Я думаю, что отечественный бизнес, пытаясь защитить свою собственность, активизирует перевод своих активов под зарубежную юрисдикцию.

Одним из серьезных показателей перспективы рынка недвижимости Украины, по мнению экспертов, является и приход зарубежных консультантов. Он начался примерно 12 лет назад и не прекращается до сих пор. Среди наиболее известных: Colliers Int, Knight Frank, CB Richard Ellis и др. Их поддерживают в намерениях такие крупнейшие ретейлеры, как Inditex Group, NewYorker, Marks & Spencer , Stockmann и др. К слову, 1,5 тыс м2 в новострое «Звезда Эллады» на Греческой площади (первый этаж здания) взял в аренду именно «Marks & Spencer», который в ближайшее время планирует в Одессе открытие еще не менее трех магазинов.
В общем, говорят профессионалы, кризис нужно не пережидать, а преодолевать.

www.zagorodna.com

 
Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти