Закон Украины «О продаже земельных участков»

Законодательные акты Украины в сфере недвижимости
УКАЗ
ПРЕЗИДЕНТА УКРАИНЫ


О продаже земельных участков
несельскохозяйственного назначения

(С изменениями, внесенными согласно Указу Президента
N 399/2000 от 09.03.2000)


С целью создания условий для эффективного использования земли,
стимулирование предпринимательской деятельности, поощрение инвестиций и
соответствии с пунктом 4 раздела XV "Переходные положения"
Конституции Украины (254к/96-ВР) п о с т а н о в л я ю:

1. Ввести продажу земельных участков
несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
или коммунальной собственности.

2. Установить, что объектами купли-продажи в соответствии с
этого Указа являются земельные участки, на которых находятся объекты
недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства
и законсервированные объекты, приватизированы (отчуждены) соответственно
с законодательством Украины.

3. Действие настоящего Указа не распространяется на:

земельные участки, предоставленные в пользование и переданы в
собственность гражданам Украины из земель, находящихся в государственной
или коммунальной собственности, для ведения личного подсобного
хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и
хозяйственных построек, дачного и гаражного строительства,
садоводства, а также гражданам и юридическим лицам Украины для
ведения товарного сельскохозяйственного производства;

земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной
собственности и не могут быть переданы в коллективную и частную
собственность согласно статье 4 Земельного кодекса Украины
(561-12).

4. Установить, что продавцами земельных участков
несельскохозяйственного назначения являются:

относительно земель коммунальной собственности - сельские, поселковые, городские
совета или уполномоченные ими органы;

относительно земель государственной собственности - районные, областные, Киевская область
и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров
Автономной Республики Крым. Решение о продаже земельных участков
указанные органы исполнительной власти принимают по предварительному
согласованию этих вопросов на сессиях соответствующих советов.

5. Покупателями земельных участков несельскохозяйственного
назначения могут быть:
граждане Украины - субъекты предпринимательской деятельности;
юридические лица Украины.

Земельный участок несельскохозяйственного назначения может
приобретаться одним покупателем, а также несколькими покупателями в общую
совместную или в общую долевую собственность.

6. Установить, что земельные участки несельскохозяйственного
назначения продаются покупателям, которым принадлежат объекты недвижимого
имущества, расположенные на таком земельном участке.

7. Земельные участки несельскохозяйственного назначения,
подлежат продаже, ежегодно определяются в перечне, который
утверждается советами или уполномоченными ими органами, местными
государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики
Крым.

На основании утвержденного ежегодного перечня соответствующие
местные государственные органы земельных ресурсов разрабатывают технический
паспорт каждого земельного участка, в котором указывается ее правовой
режим, количественные и качественные характеристики, а также проект ее
отвода.

Положение о техническом паспорте земельного участка
несельскохозяйственного назначения, которая подлежит продаже,
утверждается Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам.

8. Граждане - субъекты предпринимательской деятельности и
юридические лица Украины, заинтересованные в покупке земельных участков
несельскохозяйственного назначения, подают в соответствующую
сельского, поселкового, городского совета или уполномоченного им органа,
местной государственной администрации, Совета министров Автономной
Республики Крым заявление (ходатайство) установленного образца. Образец
заявления (ходатайства) и порядок его представления утверждаются Кабинетом
Министров Украины.
Сельский, поселковый, городской совет или уполномоченный им орган,
местная государственная администрация, Совет министров Автономной
Республики Крым в месячный срок со дня поступления заявления
(ходатайство) принимает решение о продаже земельного участка
несельскохозяйственного назначения или об отказе в нем.
Продавец имеет право отказать покупателю в продаже земельного
участки несельскохозяйственного назначения в случае:
непредставление документов, необходимых для принятия решения о
продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения;
выявление недостоверных сведений в представленных документах;
если стало известно, что в отношении покупателя возбуждено дело о
банкротство или о прекращении деятельности юридического лица.

9. Решение сельского, поселкового, городского совета или
уполномоченного им органа, местной государственной администрации, Совета
министров Автономной Республики Крым является основанием для заключения
договора купли-продажи земельного участка
несельскохозяйственного назначения между покупателем и продавцом.

Организацию купли-продажи земельных участков
несельскохозяйственного назначения осуществляют местные государственные
органы земельных ресурсов.

Договор купли-продажи земельного участка
несельскохозяйственного назначения подлежит нотариальному
удостоверению и является основанием для оформления соответствующего государственного
акта на право собственности на этот земельный участок.

10. Стоимость земельного участка несельскохозяйственного
назначения определяется Государственным комитетом Украины по земельным
ресурсах или его органами на местах на основании экспертной
денежной оценки.

Оплата стоимости земельного участка несельскохозяйственного
назначения может осуществляться по соглашению сторон с рассрочкой
платежа.

11. Право собственности на приобретенный земельный участок возникает
после получения государственного акта на право собственности на землю,
выдается покупателю при условии оплаты им стоимости приобретенной
земельного участка.

За выдачу государственного акта на право собственности на землю
взимается плата в порядке и размерах, определяемых
Кабинетом Министров Украины.

Государственный акт на право собственности на землю регистрируется
местными государственными органами земельных ресурсов. Форму государственного
акта на право собственности на землю утверждает Кабинет Министров
Украины.

12. Средства, полученные от продажи земельных участков
несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
или коммунальной собственности, зачисляются в соответствии с Государственным
бюджета Украины или на специальные бюджетные счета советов, на
территории которых находятся приобретенные земельные участки. (Часть
первой статьи 12 с изменениями, внесенными согласно Указу Президента
N 399/2000 от 09.03.2000)

(Часть вторая статьи 12 исключен на основании Указа
Президента N 399/2000 от 09.03.2000) Для компенсации расходов,
связанных с организацией продажи земельных участков
несельскохозяйственного назначения, на счета местных
государственных органов земельных ресурсов зачисляется 10 процентов
стоимости проданных земельных участков несельскохозяйственного
назначения, находившихся в государственной или коммунальной собственности.

13. Споры, возникающие в процессе продажи земельных участков
несельскохозяйственного назначения, разрешаются судом или
арбитражным судом в установленном порядке в соответствии с их
компетенции.

14. Кабинету Министров Украины в месячный срок:

утвердить образец заявления (ходатайства) о продаже земельного
участки несельскохозяйственного назначения и порядок представления
такого заявления (ходатайства);

утвердить форму государственного акта на право собственности на землю,
что будет выдаваться владельцам земельных участков
несельскохозяйственного назначения;

определить порядок и размеры платы, взимаемой за выдачу
государственного акта на право собственности на землю.

15. Государственному комитету Украины по земельным ресурсам
утвердить в двухнедельный срок положение о техническом паспорте
земельного участка несельскохозяйственного назначения,
подлежит продаже.

16. Возложить на Кабинет Министров Украины предоставление официальных
разъяснений относительно этого Указа.

17. Этот Указ вступает в силу в порядке, предусмотренном
пунктом 4 раздела XV "Переходные положения" Конституции Украины.


Президент Украины Л. КУЧМА

г. Киев, 19 января 1999
N 32/99

Времена «дикого» девелопмента уже прошли и утверждение, что можно построить «что угодно и где угодно», а оно «прорастет», сдастся и начнет приносить прибыль, уже не актуальны. Однако, ошибки при выборе участков под застройку все равно случаются и, казалось бы, удачно спланированные проекты становятся не слишком удачными в процессе реализации. Я расскажу о 10 подводных камнях, о которые можно «разбиться» при приобретении земельных участков для строительства коммерческой и жилой недвижимости.

1. Сопутствующая инфраструктура

Недавно я наблюдал продажи таунхаусов в двух коттеджных поселках. В одном продажи шли довольно бойко, а в другом – нет, хотя этот поселок отличается более высоким качеством строительства. На спрос, как оказалось, сильно повлияли место строительства и отсутствие социальной инфраструктуры. Поселок, который пользуется спросом, расположен рядом со строящимся жилым массивом и имеет выход на федеральную трассу, хотя находится в некотором отдалении от нее. Казалось бы, что тут привлекательного: шум от дороги и присутствие города «за забором». Однако, оказалось, что расположение «еще не дача, но уже и не город» городскому покупателю нравится больше. Кроме того, хотя сам поселок и не имеет социальной инфраструктуры, она расположена в непосредственной близости. Второй же поселок расположен вблизи региональной трассы, между двумя областными центрами и, хотя его транспортная доступность неплоха, находится он посреди поля, перспективы застройки которого неизвестны. Кроме того, места под инфраструктуру в самом поселке не предусмотрено, так как ее строительство оказалось невыгодным в рамках проекта с небольшим количеством домовладений.

2. Дорожное сообщение

Земельные участки могут быть непригодны для коммерческого использования в силу отсутствия подъездных путей к ним. Для удачной реализации любого коммерческого проекта, земельный участок должен находиться в непосредственной близости от дорожной инфраструктуры. Нужно также учитывать планы развития прилегающих территорий, как с точки зрения расширения дорожной сети, так и с точки зрения роста нагрузки на нее за счет строительства других коммерческих объектов. В качестве примера можно привести практически все проекты, реализованные в границах Малого бетонного кольца или дороги А-107, которые подлежат сносу в связи со строительством ЦКАД. Другой пример - жилые массивы, возведенные на территории Новой Москвы вдоль Киевского шоссе, не учитывающие возрастающую нагрузку на дорожную сеть в связи с их введением в эксплуатацию. Вполне реальны ситуации, когда дорога в Москву у жителей этих районов займет столько времени, что недавно купленные квартиры будут тут же выставлены на продажу.

3. Форма земельного участка

Форма земельного участка играет огромную роль с точки зрения планирования будущей застройки и эффективного размещения объектов и снижения площади участка, непригодной к использованию. Наиболее выигрышной и частой формой участка является прямоугольник. Однако, на практике, встречаются и экзотические варианты. Например, в одном из проектов в Дмитровском районе Московской области нам предложили участок, представляющий в сечении ромб. Понятно, что в силу этой формы, размещение большого количества объектов на нем было бы невозможно.

4. Результаты геологических исследований и геоподоснова

Далеко не все девелоперы при приобретении земельных участков запрашивают у продавцов результаты геологических исследований и геоподоснову. Результаты геологических исследований дают представление о том, что именно находится под земельным участком (почвы, водоносные слои, породы) и важны при проектировании фундаментов и нагрузок, а геоподоснова показывает все коммуникации и линии регулирования застройки. В моей практике имеются два случая, когда данные факторы не были учтены при приобретении земельных участков. В одном из случаев под участком оказалось подземное озеро, составляющее стратегический запас питьевой воды населенного пункта, что сказалось на обременениях при использовании участка. В другом, под земляным покровом оказалось пять метров торфа, который при освоении участка подлежал удалению и транспортировке с засыпанием участка по определенным высотным отметкам песком, что в масштабе пятидесяти гектаров уничтожило весь экономический смысл строительства.

5. Рельеф

Также случается, что при приобретении участков застройщик не смотрит и на его топографию. При этом рельеф участка напрямую связан с тем, сколько земли придется удалить или, наоборот, доставить при разравнивании строительной площадки. На небольших участках перепады высот не играют большой роли, но при значительной величине перепада и размере площадки, это может стать определяющим параметром в стоимости земляных работ. В моей практике встречались проекты, где в силу специфики рельефа, только стоимость земляных работ доходила до трех миллионов долларов.

6. Разрешение на использование

Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок – важнейшая часть процесса его приобретения. Из таких документов, как кадастровый паспорт можно понять, как именно данный земельный участок может быть использован и нужно ли менять его разрешенное использование и переводить земельный участок в другую категорию. В моей практике приобретаемые земельные участки с разрешенным использованием под «Строительство конно-спортивного и гостиничного комплекса» оказывались больше подходящими для малоэтажного жилья, что потребовало изменения разрешения на использование и повлекло множество повторных согласований, а также выпуска нового разрешительного документа с внесением изменений в долгосрочный договор аренды.

7. Обременения участков

Наиболее частое обременение - наличие на участке физических объектов, например, инженерных сетей, подлежащих переносу или реконструкции, что увеличивает стоимость проекта. Например, при размещения небольшого складского комплекса с удобным, казалось бы, местом расположения, потребовался перенос опор двух энергосетей, что сделало проект нерентабельным и привело к отказу от его реализации.

8. Финансовые обременения собственника

Еще одним неблагоприятным фактором могут стать финансовые обременения, тянущиеся за собственником приобретаемого земельного участка или его части. Часть обременений можно выявить при приобретении земельного участка, например, залог. Другую часть обременений так просто выявить нельзя, например, долги продавца прав аренды. В моей практики были примеры продажи земельных участков с задолженностью по аренде более трех лет, что подразумевало погашение долгов перед местной администрацией при переуступке прав аренды. Причем выявить эту ситуацию было довольно сложно, так как арест на земельные участки наложен не был в связи с их нахождением в муниципальной собственности.

9. Административные обременения

Административные обременения - еще один довольно тонкий вопрос, серьезно влияющий на конечную стоимость любого проекта. Сегодня практически любой проект имеет нагрузку в виде социальной инфраструктуры, которая не имеет никакой потенциальной коммерческой выгоды для девелопера. Строительство дорог, школ, детских садов, мостов и больниц, которые далеко не всегда относятся к вашему проекту, а зачастую и расположены вне его границ, способно сделать любой успешный проект нерентабельным.

10. Подключение к сетям

Вопрос с подключением к сетям является основополагающим фактором для любого проекта, индустриального или жилого. Есть примеры, когда уже построенный довольно крупный индустриальный объект невозможно было подключить к газораспределительной сети Московской области в связи с банальным отсутствием газа в трубопроводе. В последнее время наблюдается много примеров в городах Подмосковья, когда уже построенные и переданные в собственность покупателям жилые объекты не были обеспечены сетями, а значит, и не могли быть приняты в эксплуатацию приемочной комиссией.
Войти

Наша кнопка

Zagorodna
bigmir)net TOP 100