Классификация жилья на вторичном рынке

Классификация, типы, виды вторичной недвижимости в Украине
Вторичный рынок жилья – это сфера, где осуществляются сделки с недвижимостью, у которой прежде уже были собственники. Если приобретаемая квартира прошла не через одни руки, сменяя собственников, то нельзя быть полностью уверенным в юридической чистоте сделки. Чем большее число собственников было у квартиры, тем выше вероятность возможных юридических проблем.

Вторичный рынок жилья привлекателен, в первую очередь, своим разнообразием и богатством выбора. На нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества. В зависимости от качественного и ценового уровня можно выделить следующие типы вторичного жилья:
низкокачественное жилье - это квартиры, которые не оснащены всеми удобствами (могут отсутствовать вода, канализация, центральное отопление), в домах, имеющих не более трех этажей;
стандартное жилье – это квартиры со смежными комнатами и кухнями небольших площадей в типовых домах, имеющих до 16 этажей;
улучшенное жилье – это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей;
элитное жилье – это квартиры в домах, построенных по специальным проектам, расположенных в центральных районах города и оснащенных дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана).

При покупке вторичного жилья, следует учитывать особенности его ценообразования. Во-первых, цена вторичного жилья очень сильно зависит от того, где оно расположено. Квартиры в центральных районах города, имеющих хорошо развитую инфраструктуру, будут стоить дороже, чем жилье на окраине. Во-вторых, стоимость квартиры на вторичном рынке зависит от её состояния и внутренней отделки. И, наконец, самой главной особенностью ценообразования на рынке вторичного жилья является правило: чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость одного квадратного метра в ней.

Для того, чтобы иметь возможность анализировать вторичный рынок жилой недвижимости, специалисты АН "Планета Оболонь" в 2004 году  провели классификацию существующего вторичного жилья, выделив период постройки, материал стен, общая площадь.

1. Дореволюционные здания
Количество домов в городе/доля: 1556 / 12.9 %
Количество предложений/доля: 208 / 4.45 %
Средняя цена предложений, $/M2: 3952
Рейтинг популярности (голосов): 14

Период: до 1917 года
Этажность: 1...8
Материал стен: кирпич
Высота потолков: 3,2-4,5 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 35...48
2-комн: 47...80
3-комн: 65...112

Данный сегмент отличаются расположением, в основном, в центральных районах города. Достаточно часто эти дома являются памятниками истории и/или архитектуры. Многие из них отмечены мемориальными досками, повествующими о славной истории дома, событиях, в нем происходивших, или его выдающихся жильцах. Их особенность состоит еще и в том, что для комфортного проживания они пригодны только после капитального ремонта, поскольку снабжены устаревшими «родными» коммунальными, отделочными и прочими материалами. При этом, они несомненно выгодно выделяются среди общей массы построек советского периода оригинальностью, нестандартными архитектурными решениями (как внутри, так и снаружи здания), просторными площадями. Ведь типовых проектов тогда не существовало и каждый дом был авторским творением архитектора, его фантазией, его «застывшей музыкой». При правильном подходе, облагораживании и современном оснащении, дореволюционная постройка становится вполне кокурентноспособным и оправданно дорогим жильем.

2. «Сталинки»
Количество домов в городе/доля: 1898 / 15.74 %
Количество предложений/доля: 315 / 6.75 %
Средняя цена предложений, $/M2: 3421
Рейтинг популярности (голосов): 9

Период: 20–е — середина 50–х
Этажность: 2...13
Материал стен: кирпич
Высота потолков: 3-4 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 29...40
2-комн: 47...64
3-комн: 60...85

Классические формы (прямые углы, небогатый декор), используется красный, белый кирпич, железобетонные или комбинированные перекрытия, 2–4 квартиры на этаже.
Данный тип жилья до сих пор является достаточно дорогим. Это объясняется проверенной временем стойкостью построек, использованием исключительно кирпичной кладки, высокими потолками и неплохими метражами. У многих киевлян они вызывают ощущение надежности, стабильности, качества здания. К тому же, многие «сталинки» также располагаются в центральных и прилегающих к центру районах. Видимо, во времена Иосифа Виссарионовича, строить «спустя рукава» было непозволительно. Потому, скорее всего, эти здания до сих пор удивляют горожан своей монументальностью, внушительностью и долговечностью. Даже «начинка» таких домов, включая коммунальные системы, во многих случаях ведет себя вполне прилично для своего возраста.

3. Современное жильё советского периода (50-е–80-е гг.)
В этой группе представлен очень широкий спектр построек. Массовое жильё характеризуется отсутствием внешнего декора, этажностью от 5 до 18, тонкими кирпичными или панельными стенами, высотой потолков 2,5–2,75 м, 4-мя и более квартирами на этаже, малыми метражами квартир. В ведомственных постройках используется кирпич, улучшенные планировки, увеличенные метражи, индивидуальные проекты строительства.

3.1. Старая панель
Количество домов в городе/доля: 1695 / 14.05 %
Количество предложений/доля: 667 / 14.29 %
Средняя цена предложений, $/M2: 1827
Рейтинг популярности (голосов): 1

Серии: «Хрущёвка», «Чешка», «464»
Период: середина 50–х — конец 80–х гг.
Этажность: 3...12
Материал стен: железобетон
Высота потолков: 2,50-2,55 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 23...34
2-комн: 43...48
3-комн: 58...65

Такие квартиры в сумме стоят дешевле остальных по той простой причине, что они располагают весьма маленькой площадью. Из этого вытекают неудобные планировки, совмещенные комнаты, малюсенькие коридорчики и кухни. Тепло- и звукоизоляция в таких домах очень низкая, а надежность и долговечность построек вызывает большие сомнения. В свое время это жилье строилось рекордными темпами в огромных количествах и преследовало только одну основную цель - обеспечить как можно быстрее, как можно большее количество людей крышей над головой. Полученный результат мало подходит под современные представления о комфортном жилье, но представлен довольно немаленькой процентной долей в общем жилом фонде города Киева.

3.2. Типовая панель
Количество домов в городе/доля: 1041 / 8.63 %
Количество предложений/доля: 436 / 9.34 %
Средняя цена предложений, $/M2: 1845
Рейтинг популярности (голосов): 2

Серии: «96», «134», «БПС-6»
Период: 70–е — 80–е гг.
Этажность: 9...16
Материал стен: железобетон, керамзитобетон
Высота потолков: 2,65-2,75 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 32...36
2-комн: 46...54
3-комн: 65...73

Представляет собой чуть более продуманный и человечный подход к решению вопроса постройки и планировки жилья, чем предыдущий вариант, но, по большому счету, немногим от него отличается. Располагаются такие дома в основном в «спальных» районах на окраинах города. Квартиры в типовых панельных домах характеризуются плохой переносимостью различных (даже мелких) перепланировок. Все типовые панельки имеют всего несколько вариантов планировок и квартиры похожи друг на друга как близняшки. В таких домах даже прогрессивная дизайнерская мысль имеет мало шансов изменить облик квартиры, сделать ее оригинальной и индивидуальной.

3.3. Улучшенная типовая панель
Количество домов в городе/доля: 861 / 7.14 %
Количество предложений/доля: 314 / 6.73 %
Средняя цена предложений, $/M2: 1862
Рейтинг популярности (голосов): 7

Серии: «Т», «КТ», «АППС»
Период: 70–е — 80–е гг.
Этажность: 9...22
Материал стен: керамзитобетон
Высота потолков: 2,65-2,75 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 34...44
2-комн: 52...56
3-комн: 70...80

В свое время считалось очень прогрессивным и престижным видом жилья. Внешнее оформление и высотность еще не утратили своей актуальности на сегодняшний день. Площади и планировки квартир уверенно претендуют на звание улучшенных. Проигрывает в данном случае материал стен и не вызывающая абсолютной уверенности надежность построек. Располагаются данные строения исключительно на «спальных» массивах. Причем типичным является некая квартальная схема застройки части микрорайона одинаковыми или похожими домами данного типа.

3.4. Старый кирпич
Количество домов в городе/доля: 2878 / 23.86 %
Количество предложений/доля: 777 / 16.64 %
Средняя цена предложений, $/M2: 2162
Рейтинг популярности (голосов): 7

Серии: «Хрущёвка», «ММ-640», «K14», «1-318-35/36»
Период: середина 50–х — конец 80–х гг.
Этажность: 2...14
Материал стен: кирпич
Высота потолков: 2,50-2,55 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 26...34
2-комн: 42...50
3-комн: 55...69

Дома этого типа разбросаны практически по всему городу и, соответственно, именно район расположения сильно влияет на стоимость квартиры. В данном случае единственным реальным преимуществом зданий являются кирпичные стены, в отличие от панельных, обеспечивающие лучшую звуко- и теплоизоляцию. По всем остальным параметрам, включая жилую площадь, планировку, внешний вид и т.д. данные постройки попадают в компанию малогабаритных помещений массового заселения и, к сожалению, лишь оставляют желать лучшего.

3.5. Улучшенный кирпич
Количество домов в городе/доля: 809 / 6.71 %
Количество предложений/доля: 324 / 6.94 %
Средняя цена предложений, $/M2: 2298
Рейтинг популярности (голосов): 17

Серии: «87», «Ведомственные постройки», «КП»
Период: до 1991 года
Этажность: 4...20
Материал стен: кирпич
Высота потолков: 2,65-2,75 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 34...42
2-комн: 48...69
3-комн: 62...92

В данном случае, о многом говорит тот факт, что большая часть этих домов была построена как «ведомственные». Получить такую квартиру мог далеко не каждый и потому «ведомственные» квартиры считались в свое время самым престижным видом жилья. Они отличаются лучшими из построек советского периода планировками, большими, по сравнению с «массовым» жильем площадями, использованием самых современных, на период постройки, материалов и технологий. В принципе, эти дома достаточно популярны и сейчас и, наверняка, станут последними морально устаревшими постройками из всего прошедшего периода.

4. Современные украинские постройки

4.1. Украинская панель

Количество домов в городе/доля: 286 / 2.37 %
Количество предложений/доля: 388 / 8.31 %
Средняя цена предложений, $/M2: 1674
Рейтинг популярности (голосов): 6

Серии: «АППС Люкс», «КТ Уют», «Б-5», «ЕС», «Индивидуальный проект»
Период: после 1991 года
Этажность: 9...26
Материал стен: керамзитобетон, монолитный бетон
Высота потолков: 2,65-2,75 м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 39...47
2-комн: 60...70
3-комн: 78...104

Дома данного типа либо были построены относительно недавно, либо сейчас находятся в стадии строительства. Стоимость квартир в таких домах относительно невысока и ориентированы они, в первую очередь, на слои населения, не готовые переплачивать за престижность района, вид из окон, дорогие стройматериалы. Потому, для их возведения используются более дешевые, чем кирпич, панельные блоки, располагаются они в «спальных» районах, а по площадям и планировкам более скромны, нежели престижные постройки из следующего пункта. Тем не менее, это жилье новой украинской генерации и оно в любом случае более прогрессивное и современное, нежели постройки советского времени. Такие дома свежи, новы и хорошо спроектированы, к тому же, они удачно адаптированы для воплощения на своих площадях собственных дизайнерских способностей и задумок.

4.2. Украинский кирпич

Количество домов в городе/доля: 1038 / 8.61 %
Количество предложений/доля: 1240 / 26.56 %
Средняя цена предложений, $/M2: 2470
Рейтинг популярности (голосов): 17

Серии: «Индивидуальный проект»
Период: после 1991 года
Этажность: 2...28
Материал стен: кирпич
Высота потолков: 2,65 и более м
Стандартные метражи (S общая, м2):
1-комн: 37...56
2-комн: 61...88
3-комн: 78...131

Наиболее модное, прогрессивное и, соответственно, дорогое жилье в Киеве. Данный тип домов предусматривает не только все потребности, но и капризы своих жильцов. Такие дома оснащены современными коммуникациями, необходимой инфраструктурой, имеют автономные коммунальные системы и службы, предполагают индивидуальную планировку и отделку. В них реально воплощается концепция самостоятельной организации жизненного пространства, возможности лично выступить в роли проектировщика и дизайнера или воспользоваться услугами опытного профессионала. При постройке таких домов, далеко не в последнюю очередь учитывается месторасположение дома, престижность и удобство района, вид, открывающийся из окон. Все эти факторы в комплексе влияют на уровень стоимости квартиры в доме. Немаловажную роль играет также тот факт, что проживание в таком доме красноречиво свидетельствует о респектабельности, уровне доходов и принадлежности к определенному классу своих жильцов. А за удовольствие находится в узком кругу себе подобных, люди с достатком готовы платить дополнительные суммы.
domik.net
Войти

Наша кнопка

Zagorodna
bigmir)net TOP 100