Реальный спрос на загородные дома сократился на треть





24.05.2008 00:00
Анализ рынка недвижимости | Реальный спрос на загородные дома сократился на треть Кризис ликвидности, спровоцировавший ужесточение кредитной политики отечественных банков, сказался на киевском рынке загородного жилья. За последние два месяца количество сделок там упало на 25–30%. Первыми от неприятной тенденции пострадают компании-новички, на которых приходится до 40% от всех заявленных проектов.

Они вынуждены будут либо замораживать их, либо продавать иностранцам. Остальным придется приманивать покупателей снижением цен, которые до конца года могут упасть на 15–20%.

Покупателей нет

Последние годы киевский рынок загородного жилья радовал работающих в этом сегменте девелоперов. По данным консалтинговой компании SV Development, если в 2006 г. в области было продано порядка 700 домов в коттеджных поселках, то в прошлом — 1,25 тыс. В исследовательской компании говорят, что в 2008 г. объем этого рынка должен был вырасти до 2,2 тыс., а в 2009 г. — до 3,4 тыс. Сейчас, вероятно, эти прогнозы придется подкорректировать. Причиной тому стало резкое падение интереса покупателей к загородным домам. По данным риэлторов, если в феврале этого года их было продано около 60, то в марте, несмотря на старт сезона, — не более 47, а в апреле и вовсе 34. По словам генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, об уменьшении количества сделок говорит и увеличившаяся активность менеджеров компаний, реализующих коттеджи. «Если раньше мы сами искали новые проекты и предлагали их владельцам свои услуги, то сейчас сложилась обратная ситуация», — говорит г-н Сокур.

Главной причиной снижения числа сделок является отсутствие и дороговизна кредитных средств. Как сказал начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин, с начала этого года стоимость займов возросла на 2–3%. Кроме того, уменьшилась и лояльность банкиров к заемщикам, решившим построить или купить загородный коттедж. Руководитель маркетингового департамента компании Real Estate Solutions Андрей Борщ говорит, что многие потенциальные покупатели из-за ужесточения условий кредитования заморозили свои покупки. «Они боятся брать долгосрочные кредиты, к примеру на 30 лет, поскольку через определенный период им могут предложить сократить срок кредитования», — отмечает он. Если учесть, что около половины из них прибегали к кредитам, изменение банковской политики тут же отразилось на рынке.

По наблюдениям Андрея Сокура, менее других пострадали девелоперы, которые продают коттеджи на обуховском и бориспольском направлениях. В этих поселках количество сделок уменьшилось всего на 10–15%. «На мой взгляд, это связано с хорошим месторасположением домов — например, выходом к Днепру и его притокам. Такие участки всегда пользуются спросом», — считает г-н Сокур.

В АН «Альянс-Брок» отмечают, что наименее популярными являются одесское и броварское направления, где число сделок сократилось на 30–40%. «Проблемой одесского является загруженность и постоянные пробки на Московской площади, а броварское только набирает популярность», — рассказывает Андрей Борщ.

Застройщики заманивают иностранцев

Специалисты говорят, что нынешняя обстановка — это только начало грядущих трудностей на рынке загородной недвижимости. По прогнозам Ивана Истомина, этим летом кредиты подорожают еще на 1–2%. «На мой взгляд, не будет предпосылок для их удешевления и нынешней осенью», — говорит он. С финансовыми проблемами столкнутся прежде всего компании-новички. По данным Real Estate Solutions, на сегодняшний день до 40% заявленных проектов реализуется структурами, не работавшими ранее в этом сегменте. Стартовый капитал у большинства из них небольшой и не превышает $5–10 млн. Львиная доля этих средств идет на приобретение земельного участка. В связи с ужесточившимися условиями кредитования для юридических лиц новичок может рассчитывать на треть или в лучшем случае на половину от стоимости залогового имущества. «Однако даже в этом случае проект является рисковым, и далеко не все банки готовы выделить средства на его реализацию», — рассказывает Андрей Борщ.

По подсчетам специалистов, на сегодняшний день количество заявленных, но нереализованных проектов достигает 15–20% рынка, и не исключено, что уже нынешним летом их число вырастет до 30% от общего объема. Этому будет способствовать и большое предложение, которое сейчас в восемь раз превышает спрос. «По нашим данным, в Киевской области построено около 32 поселков, которые включают в себя свыше 1,7 тыс. коттеджей и таунхаусов. На этапе строительства находится 46 городков с более чем 7,4 тыс. домиков. Помимо этого, проектируется порядка 25 поселков с 11 тыс. коттеджей», — рассказывает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко и добавляет, что разработаны концепции еще 20 городков.

Оставшись без банковских кредитов и покупателей, небольшие фирмы вынуждены будут уходить из проектов и продавать их иностранным инвесторам — российским, китайским, израильским или европейским компаниям, неоднократно заявлявшим о намерении поработать на украинском рынке загородной недвижимости. «Их привлекает высокая рентабельность коттеджного строительства, составляющая 40–60%, а в некоторых случаях и все 100%», — рассказывают в девелоперских компаниях. Некоторые аналитики говорят, что отдельные проекты в Киевской области уже выставлены на продажу.

По мнению г-на Истомина, для привлечения клиентов девелоперы, решившие все же остаться в этом бизнесе, вынуждены будут проводить более гибкую ценовую политику, предоставляя покупателям различные скидки. В Real Estate Solutions рассказывают, что некоторые компании уже пошли на это. «Существуют предложения с приуроченными к празднествам скидками, размер которых достигает 5–10%», — рассказывает Андрей Борщ и прогнозирует, что если условия кредитования не изменятся, то до конца года стоимость квадратного метра упадет на 15–20%.

Справедливости ради стоит отметить, что сложившаяся ситуация не затронет крупных застройщиков — «Киевгорстрой», «XXI Век», «Т. М. М. » и др. Некоторые из них имеют доступ к внешним рынкам заимствования и диверсифицируют риски. Они могут позволить заморозить часть средств и приостановить реализацию проектов в надежде на стабилизацию ситуации.

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти