Виктор Коваленко: «На рынке коттеджной недвижимости выживут сильные»

12.04.2009 00:00
Каждый год с приходом весны активизируется рынок загородной недвижимости. И последние годы вокруг больших городов наблюдался рост коттеджных городков на любой вкус – многие строительные компании развивали свой бизнес в этом направлении, строя коттеджи разных классов: от эконом- до элит-. А как поменялась ситуация в 2009 году в связи с экономическим кризисом, охватившим все сегменты недвижимости? Об этом «Строительной деятельности» рассказал   Ð´Ð¸Ñ€ÐµÐºÑ‚ор компании «РеалЭкспо» Виктор Иванович Коваленко.

Виктор Иванович, сколько в Киевском регионе коттеджных городков и как отразился на их строительстве и продажах финансовый кризис?

Виктор Коваленко: Сегодня рынок коттеджной недвижимости в Украине находится практически в таком же положении, как и другие сегменты недвижимости. Статистика портала загородной недвижимости www.cottage-ua.com.ua свидетельствует, что  Ð²Ð¾ многих коттеджных городках строительство заморожено. Следует также учесть, что до 2009 года рынок коттеджной недвижимости находился в стадии активного развития, и большой процент городков кризис застал на стадии проектирования.

По состоянию на март 2009 года в Киевском регионе насчитывается 222 коттеджных городка. Из них около 50% строящихся, 20% уже построены и сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии проекта.

Кратко охарактеризуем коттеджные городки по районам, прилегающим к Киеву. Наибольшее количество поселков  Ð½Ð°Ñ…Ð¾Ð´Ð¸Ñ‚ÑÑ в Обуховском районе – 53 городка. На втором месте – Киево-Святошинский район с 51 городком и на третьем месте по общему количеству городков занимает Макаровский район – 30 городков.

Сейчас актуальной является информация о состоянии строительства в заявленных коттеджных городках и по цене продажи коттеджей, ведь она за последнее время значительно поменялась. Охарактеризую ситуацию по районам.

В городе Киеве имеется 17 городков, 35% из них – строящиеся и 50% - уже готовые. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в этих городках – 2867 долларов. Для сравнения: стоимость покупки в 2006 году была 5000 долларов за кв. м. В Киеве появился коттеджный городок, ориентированный на эконом-класс – это проект «Деснянский», цена за квадратный метр стартует с 1000 долларов, площадь домов – от 100 м и больше, что приемлемо для среднего класса.

В Барышевском районе в 2008 году был заявлен проект строительства городка, стоимость – от 700 долларов за кв. м, но строительство там пока не ведется.

По состоянию на март 2009 года в Бориспольском районе находятся 22 коттеджных городка, из них 2 построено, остальные – проекты и строящиеся городки, а в 5 из них на данный момент  ÑÑ‚роительство заморожено.

Ни одного полноценно строящегося коттеджного городка сейчас нет в  Бородянском районе, хотя заявлено здесь 8 городков, 75% из них находятся на стадии проекта, а цена колеблется от 800 до 1000 долларов за кв. м.  

В Броварском районе заявлен 21 городок, из них 10 проектируются. Из 6 строящихся городков в 5 строительство полноценно не ведется. Стоимость кв. м варьируется от 700 до 1500 долларов.

В Васильковском районе по состоянию на 1 марта 2009 года насчитывалось 18 городков, из них 15 – строящиеся, построенные или проектируемые, 47% из них уже построены. Цена кв. м стартует с 800 долларов – это городок «Озерный хуторок», и доходит до 2800 долларов – в городке элиткласса «Маєток. Скарбниця Європи». И хотя цены в этом городке равняются с ценами Обуховского района, первая очередь  ÑƒÐ¶Ðµ сдана, продажи идут довольно активно. Это говорит о грамотной концепции  Ð³Ð¾Ñ€Ð¾Ð´ÐºÐ° и о своевременном  Ð²Ð²Ð¾Ð´Ðµ в эксплуатацию первого городка.

В 7 городках Вышгородского района строительство приостановлено. Всего в этом районе заявлено  17 городков, и 50% из них  Ð½Ð°Ñ…одятся на стадии строительства.

Киево-Святошинский район лидирует по количеству проектируемых городков – таких здесь 13 из общего количества в 51 городок, а также первенство этому району принадлежит по количеству готовых таунхаусов – их здесь 11. В настоящее время остановлено строительство в 6 городках. В этом районе появился первый городок с рекордно низкой стоимостью в 300 долларов за кв. м – это городок «Азур» в с. Мироцкое. И, несмотря на то, что есть только фундамент, уже ведутся активные продажи.   

Макаровский район находится на третьем месте по общему количеству коттеджных городков, но вышел в лидирующие позиции недавно – с лета прошлого года. Причина этому – стоимость земли, которая здесь дешевле и многие застройщики переориентировались на строительство в этом районе. Поэтому здесь большое количество строящихся и проектируемых городков – 13 и 12 соответственно. А вот по количеству замороженных объектов этот район лидирует – здесь 9 таких городков. Стоимость варьируется от 800 до 1500 долларов за кв. м.

Наибольшее количество городков элит-класса находится в Обуховском районе. Из 53 городков, находящихся в этом районе, 19 уже построены и в 7 строительство приостановлено. Стоимость коттеджа в этом районе варьируется от 800 («Лесное озеро») до 5000 долларов (Big House).

В Фастовском районе планировалось строительство городка «Лазурный берег», но строительство не началось и уже не начнется: строительная компания заявила об изменении концепции проекта. 

 

Существует ли общепринятая классификация коттеджных городков?

В. К.: Попытки классификации коттеджной недвижимости были предприняты Ассоциацией специалистов  по недвижимости (риелторов) Украины – презентовали ее в рамках проводимой нами выставки «Загородная недвижимость-2008». Но эта классификация достаточно сложная, и на практике ею не пользуются.

Существует несколько применяемых классификаций, одна из них делит рынок коттеджных городков на три класса: эконом, бизнес и элит. Для определения класса применяются такие параметры как месторасположение, площадь коттеджа, стоимость, расстояние от города. Также существует классификация коттеджных поселков на 5 категорий: элитная (площадь дома – 600-1500 кв. м, который расположен на участке 0,25-1 га); бизнес-категория (площадь дома – 350-600 кв. м, участок земли – 0,15-0,7 га); эконом-категория (площадь дома – 200-350 кв. м, может находиться в 30-километровой зоне от Киева); таунхаусы (несколько сблокированных коттеджей с площадью каждого в 100-200 кв. м); бюджет-класс (дома площадью 80-200 кв. м на участках земли 0,12-0,18 га). Но еще раз повторюсь, - это условные классификации. Пока законодательством не будет узаконено такое понятие, как «коттеджный городок», то и классификации коттеджных поселков будут неофициальными.

 

Какие характеристики домов в  ÐºÐ¾Ñ‚Ñ‚ÐµÐ´Ð¶Ð½Ñ‹Ñ… городках являются основополагающими для покупателей?

В. К.: Естественно, что финансовый кризис повлиял и на «вкусы» покупателей. В последнее время их интересуют домики площадью 100-150 кв. м, и большинство интересуются возможностью кредитования, так как заплатить сразу всю сумму нет возможности. Действительно, упавшая цена коттеджей очень привлекательна, поэтому многие заинтересованы в их покупке именно сейчас.

Важным для покупателя является наличие подведенных в дом коммуникаций (газ, электричество, централизованное водоснабжение, отопление). Ведь часто проектом предусмотрено подведение коммуникаций к участку, а подведение в дом осуществляет сам покупатель. Подведение коммуникаций – процедура дорогостоящая, поэтому в  последнее время покупатели интересуются этим еще на этапе рассмотрения проекта.

Также немаловажным условием для покупателей является предусмотренная проектом коттеджного городка инфраструктура. И чем дальше городок находится от Киева, тем более широкий спектр услуг должен предоставляться жильцам городка. Так, особенно важно наличие детских садиков, школ.

Наличие инфраструктуры зависит от класса городка: чем выше класс, тем более разнообразна инфраструктура. Есть небольшие городки, в которых своей инфраструктуры практически нет – жильцы пользуются заведениями ближайшего населенного пункта.

Покупатели, рассчитывающие потратить достаточно большую сумму денег, обращают особое внимание на окружающую территорию и размер участка. Например, одинаковые по проекту домики, находящиеся в одном городке, но расположенные на разного уровня участках, имеют очень существенную разницу в цене: дом, расположенный возле речки, имеет большую стоимость, чем дом внутри жилого массива.

Популярен ли сейчас рынок зарубежной недвижимости?

 Ð’. К.:  ÐŸÐ¾ сравнению с прошлым годом, спрос на зарубежную недвижимость упал. Это связано с кризисом на рынке недвижимости, который проявился не только в Украине, но и в других странах. Об этом свидетельствует и выставка зарубежной недвижимости, которая недавно прошла в Киеве.

Я думаю, падение спроса связано еще и с тем, что стоимость недвижимости в  Украине резко упала, она теперь может конкурировать по цене с зарубежной недвижимостью. Ведь раньше стоимость жилья, например, в Болгарии,  ÑÐµÑ€ÑŒÐµÐ·Ð½Ð¾ отличалась от стоимости такой же жилой недвижимости в  Киеве. А в этом году с падением цен на украинскую недвижимость стало выгоднее покупать жилье здесь.

Украинская недвижимость привлекательна и для иностранцев. В настоящее время инвесторы ждут ценового дна, которое уже наступило в некоторых сегментах недвижимости. Но иностранцы не только инвестируют в строительство в Украине, нередки случаи покупки иностранцами готовой недвижимости. Например, иностранным фирмам, работающим в Украине, выгоднее купить жилье, чем арендовать его. Известны случаи покупки иностранцами жилой недвижимости целыми этажами.

Также иностранцы покупают недвижимость в южных районах Украины – в Крыму, Одессе. Цены в Крыму сравнялись с Киевскими, в Одессе  Ð¾Ð½Ð¸ немного ниже. Но сейчас, как я и говорил, таких покупок практически нет, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию.

 

Какой из сегментов рынка недвижимости на сегодня Вы считаете наиболее перспективным?

 Ð’. К.: Наиболее перспективным я считаю рынок коммерческой недвижимости, поскольку в нем заинтересованы и украинские, и зарубежные инвесторы. В этот сегмент вкладывается немало средств, и инвесторы стараются найти деньги любыми путями, чтобы завершить начатые проекты. Конечно, спрос на коммерческую недвижимость поубавился, в особенности на офисные центры, склады. Немного меньше это коснулось торговой недвижимости.  

Рынок жилой недвижимости сейчас не рассматривается, потому что спрос на него  ÑÐµÑ€ÑŒÐµÐ·Ð½Ð¾ снизился.

Интересным является рынок загородной недвижимости, потому что в ценовых рамках он почти достиг дна. Сейчас продолжаются продажи в  тех городках, которые придерживаются заранее заявленной концепции строительства, сроков ввода в эксплуатацию. Ведь покупатели обращают внимание на то, ведется ли активное строительство и вовремя ли сдаются в эксплуатацию дома.  

 

Какие земельные проблемы чаще всего возникают у застройщиков коттеджных городков?

 Ð’. К.: Очень болезненными для коттеджных городков являются земельные вопросы. Для строительства коттеджного городка необходима большая площадь земли. И часто земля отводится не совсем законными способами, или городок строится на земле несоответствующего целевого назначения. Проблема в том, что законодательство не содержит понятия «коттеджный городок» и отсюда возникает ряд земельных проблем.

Инвестору нужно очень серьезно подходить к строительству на этапе отвода земли, предварительной подготовки проекта. Ведь покупатели – люди достаточно состоятельные, имеющие возможность и желание проверить законность отвода земли и согласования проекта. Часто причиной отказа от покупки выбранного дома является непрозрачность получения прав на землю, законности строительства. В сложившейся ситуации на рынке коттеджной недвижимости выживут сильные и те, у кого все согласовательные процедуры проходят законно и правильно.

 

Будет ли развиваться рынок коттеджных городков эконом-класса?

В. К.:  ÐšÐ¾Ð½ÐµÑ‡Ð½Ð¾, будет. Есть много городков, особенно в Обуховском районе, где площадь дома начинается с 280 кв. м и заканчивается 1000 кв. м Но сегодня вряд ли найдется много покупателей на такую недвижимость. Наблюдается тенденция заинтересованности застройщиков в строительстве домов эконом-класса. Возможно, в будущем будут пересматриваться проекты, находящиеся на стадии разработки концепции, в сторону уменьшения площади домов, переориентируясь на эконом-класс. Тем более, в последнее время активно обсуждается проблема дороговизны обслуживания частного дома. И чем больше площадь дома, тем больше затраты на его обслуживание. Наименьшая площадь коттеджей сейчас составляет 98 м (коттеджный городок «Иванково», Броварской район).

Также популярными становятся таунхаусы, много их начало строиться в 2008 году. Дома такого типа являются альтернативой городскому жилью.

Обращаясь к  Ð·Ð°ÑÑ‚Ñ€Ð¾Ð¹Ñ‰Ð¸ÐºÐ°Ð¼, прошу вас, не нужно прятаться, боясь кризиса, а продолжать рекламироваться, принимать участие в выставках, мероприятиях, то есть не исчезать из вида. С приходом весны увеличивается количество желающих приобрести коттедж в построенном городке.

Наблюдается тенденция к покупке уже построенных, сданных в эксплуатацию коттеджей, а не проектируемых и строящихся. И продавцы также идут навстречу покупателям, снижая цену. Хотя есть, конечно, городки, которые держат  Ð²Ñ‹ÑÐ¾ÐºÑƒÑŽ цену. Но сейчас рынок коттеджного строительства настолько развился, что у клиента появился выбор вариантов жилья по цене и по качеству. Ведь почти в  каждом районе вокруг Киева есть по десятку городков, и покупатели выбирают тот, в котором им подходит цена, а также  законность постройки не вызывает сомнений.
Алина Боровская, журнал «Строительная деятельность»

www.cottage-ua.com.ua

Теги к контенту:
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти