Купівля земельної ділянки: попередній договір






Google+
08.06.2011 11:29
Статті про нерухомість Купівля земельної ділянки зазвичай відбувається у два етапи. Спочатку укладають попередній договір, а після підготовки пакету документів - основний.

З чого почати?


Першим кроком у вивченні забезпеченості земельної ділянки необхідними комунікаціями є визначення типу забезпечення.

Якщо земельна ділянка знаходиться в районі існуючої забудови в межах населеного пункту (в місті, селі, селищі міського типу), то це з'ясувати нескладно (комунікації або є, або їх немає). Як правило, українські населені пункти забезпечені електрикою. Водопровід, каналізація та газопостачання є далеко не скрізь. Але в населеному пункті ніяка особиста ініціатива забудовника неможлива. Тому йому залишається тільки дізнатися в місцевій раді, коли планується прокладання тих чи інших комунікацій, і чекати.

Приблизно так само йдуть справи, якщо земельна ділянка знаходиться в котеджному містечку. Зазвичай вже при покупці землі продавець повідомляє покупцеві всі умови підключення до інженерних комунікацій: коли планується виконати (завершити) їх будівництво, скільки потрібно заплатити за підключення.

Якщо ж земельна ділянка розташована за межами існуючої забудови (хоча формально він може знаходитися і в межах адміністративних меж населених пунктів), питання типу забезпечення комунальними послугами стає актуальним. Покупцю в цьому випадку слід поцікавитися у продавця або брокера (а краще - безпосередньо в місцевій раді) наявністю кооперативу або іншої аналогічної організації, яка взяла б на себе забезпечення колективного інтересу забудовників. Якщо така організація відсутня, покупець повинен розуміти, що він або ризикує невизначений час (поки не утвориться критична маса господарів сусідніх ділянок, бажаючих будуватися, і не створить цю саму спеціалізовану організацію) залишатися взагалі без комунікацій, або сподіватися тільки на свої сили у вирішенні завдання забезпечення інженерії.

Якщо спеціалізована організація (кооператив, садове товариство) все-таки існує, забудовнику слід звернутися до її керівника. Він зазвичай має у своєму розпорядженні необхідною інформацією щодо перспектив забезпечення комунальними благами і з радістю цією інформацією поділиться. З радістю, тому що потенційний покупець є потенційним членом такого кооперативу або садового товариства і своїм внеском у спільну справу може полегшити тягар загальних витрат.

Якщо рішення прийнято

Попередня оцінка вихідних умов, що стосуються вподобаного земельної ділянки, завершена. Покупець вивчив правовстановлюючі документи, познайомився з власником земельної ділянки і перевірив його документи, виділила земельну ділянку в натурі, перевірив наявність (відсутність) обмежень (обтяжень) на його використання, оцінив потенційні додаткові витрати, пов'язані із забезпеченням майбутнього будинку необхідними комунальними послугами, і, нарешті, прийняв рішення купувати.

Як правило, юридична процедура купівлі земельної ділянки проходить дві стадії: на першому етапі підписується попередній договір, друга стадія включає в себе підготовку до підписання та підписання основного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Домовленість або договір?


Приступаючи до розгляду процедури підписання попереднього договору, необхідно, перш за все, мати загальне уявлення про те, що таке попередній договір і навіщо потрібна така проміжна стадія купівлі земельної ділянки.

Згідно з п. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України (ЦКУ) попереднім договором є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певну дату) укласти основний договір.

Попередній договір про укладення договору купівлі-продажу встановлює зобов'язання продавця і покупця в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу земельної ділянки на умовах, визначених попереднім договором. За порушення такого зобов'язання передбачена юридична відповідальність, про яку мова піде нижче. Цим попередній договір відрізняється від простої домовленості продавця та покупця про те, що вони протягом певного часу укладуть договір купівлі-продажу.

У випадку простої домовленості і продавець, і покупець можуть відмовитися від укладення основного договору, не побоюючись настання для себе негативних наслідків. Підстав для відмови (як з боку покупця, так і з боку продавця) може бути безліч: продавець може знайти покупця, який погодиться купити ділянку за вищою ціною, а покупець - дешевша ділянка, що не поступається за якістю; у покупця може змінитися матеріальне положення, а у продавця - відпасти необхідність у продажу. Скільки б ми не перераховували причини, які можуть стати підставою для відмови від здійснення операції, життя все одно багатші і може запропонувати обставина, яка ніколи раніше не траплялося в практиці.

Для того щоб зробити відмову від домовленості від покупки земельної ділянки більш обтяжливим і чреваті настанням негативних наслідків, законодавець і запропонував такий інструмент, як попередній договір, який захищає інтереси майбутніх продавця і покупця, зобов'язує їх виконувати певні умови, необхідні для підписання основного договору.

Для чого потрібен попередній договір?


У читача може виникнути питання: навіщо відкладати операцію і укладати попередній договір, якщо сторони домовилися про купівлю землі? Чи не краще відразу укласти основний договір? Для укладення основного договору необхідно зібрати певний пакет документів, підготовка якого вимагає деякого часу. Цей період як раз і є строком дії попереднього договору. За вказане в цьому документі часом сторони мають укласти основний договір.

Основні положення попереднього договору


Незважаючи на те, що при укладенні попереднього договору ви, швидше за все, зверніться до юриста, незайвим буде знати перелік обов'язкових положень цього документа.

Істотні умови договору. Щодо певних видів договорів закон встановлює так звані істотні умови, тобто такі, при невиконанні (відсутність) яких договір вважається неукладеним і не має юридичної сили (не породжує прав і обов'язків сторін).

Для договорів купівлі-продажу земельних ділянок такі істотні умови встановлені ст. 132 ЗКУ.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити (літерні позначення істотних умов договору купівлі-продажу земельної ділянки дано згідно офіційному тексту Земельного кодексу України українською мовою):

а) найменування сторін (прізвище, ім'я, по батькові громадянина, найменування юридичної особи);

б) вид угоди (у нашому випадку вид угоди - "Попередній договір");

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) відомості про документ, який підтверджує право власності на земельну ділянку;

г) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути);

е) договірну ціну;

є) зобов'язання сторін.

Як вказувалося вище, основний договір укладається на умовах, встановлених попереднім договором. Таким чином, якщо на стадії оформлення попереднього договору сторони прийдуть до згоди щодо всіх умов основного договору, то згодом узгодження положень цього документа не становитиме ніяких труднощів: їх просто можна перенести з тексту попереднього договору у текст основного договору. Якщо ж які-небудь істотні умови основного договору не будуть погоджені на стадії підписання попереднього договору, то про них сторони повинні будуть домовлятися до підписання основного договору.

І ось тут можлива правова пастка: закон не зобов'язує сторони домовитися про істотні умови договору в обов'язковому порядку і не передбачає санкцій за недосягнення домовленості. Єдиним наслідком того, що сторони не домовилися про всі істотні умови договору, буде неможливість укласти юридично значущий договір (тобто такий, який породжує цивільні права та обов'язки). Таким чином, якщо попередній договір не буде містити всіх істотних умов основного договору, а сторонам не вдасться домовитися про них згодом, то це може стати підставою для того, що основний договір не буде укладений без вини обох сторін. Тоді може виникнути суперечка щодо долі авансу, переданого покупцем під час підписання попереднього договору. І вирішити його буде складно. Тому в попередній договір краще включити всі істотні умови основного договору.

Внесення деяких з вказаних вище істотних умови основного договору в попередній договір не становить труднощів. Деякі з них, на наш погляд, вимагають додаткових пояснень. Це істотні умови, перелічені в підпунктах "г" - "є".

Згода чоловіка


Якщо продавець перебуває в шлюбі, буде потрібно нотаріально засвідчена згода чоловіка на відчуження земельної ділянки. Цей документ необхідний тому, що згідно зі ст. 60 Сімейного кодексу України майно (в т. ч. земельну ділянку), придбане за період перебування у шлюбі, належить чоловіку і дружині на праві спільної сумісної власності. Якщо чоловік продавця буде присутній під час укладання угоди, він може оформити свою згоду у нотаріуса, який буде засвідчувати висновок попереднього договору. Тоді згода чоловіка окремо оформляти не потрібно. Згідно з ч. 2 п. 3 ст. 65 СКУ при укладенні одним з подружжя договорів, які вимагають нотаріального посвідчення і (або) державній реєстрації, згода другого з подружжя має бути нотаріально посвідчена. Якщо чоловік і жінка проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі, майно, придбане ними в період спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності (ст. 74 СКУ). Ця норма закону часто не приймається нотаріусами до уваги, так як правилами здійснення нотаріальних дій обов'язок нотаріуса встановлювати факт перебування у незареєстрованому шлюбі не передбачена. Тому в майбутньому ризик заперечування угоди фактичним чоловіком повністю лягає на сторони договору.

Заборони на відчуження


Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (підпункт "г"). У ч. 2 керівництва щодо купівлі земельної ділянки (див. Murator за січень 2009 року) містилася рекомендація перевірити відсутність заборон на відчуження земельної ділянки до підписання попереднього договору. У разі ж наявності заборон на відчуження пропонувалося в залежності від характеру заборони звернутися до юриста за консультацією або провести переговори з продавцем про можливість зняття такої заборони і за результатами консультацій (переговорів) прийняти рішення про покупку.

Припустимо, що покупець скористався нашою радою та перевірив наявність (відсутність) заборон на відчуження земельної ділянки. Результатом такої перевірки можуть бути відомості, що будь-які заборони на відчуження купується земельної ділянки відсутні. Тоді відповідне положення попереднього договору, що встановлює істотна умова майбутнього основного договору, може бути викладено таким чином: "Продавець зобов'язаний забезпечити, щоб на момент підписання основного договору відсутні будь-які заборони на відчуження земельної ділянки (у тому числі, але не виключно, у зв'язку з знаходженням земельної ділянки в іпотеку за зобов'язаннями продавця або третіх осіб, у податковій заставі або під забороною відчуження у зв'язку з цивільною чи кримінальною справою або виконавчим виробництвом), що має підтверджуватися відповідними документами, відомості про які повинні бути внесені в основний договір ". Таке становище є певною гарантією того, що за період до підписання основного договору продавець не буде здійснювати яких-небудь дій або, навпаки, зробить необхідні кроки для того, щоб забезпечити виконання зазначеної вимоги.

Аналогічне становище рекомендується включити в текст основного договору у випадку, якщо до підписання попереднього договору наявність заборон не було перевірено.

Якщо ж заборони на відчуження земельної ділянки існують, однак за результатами консультацій з юристом або переговорів з продавцем вирішено не відмовлятися від купівлі земельної ділянки (у зв'язку з тим, що продавцем були дані достатні гарантії зняття заборони на момент підписання основного договору), слід, крім вищевказаного положення, включити в попередній договір зобов'язання продавця на момент підписання основного договору зробити конкретні дії щодо зняття заборони: вивести майно з податкової застави, погасити заборгованість перед банком і забезпечити зняття банком заборони на відчуження - залежно від характеру заборони.

Ціна і порядок оплати


Договірна ціна (підпункт "е"). У попередній договір в обов'язковому порядку слід включити тверду ціну в гривнях, за якою буде купуватися земельну ділянку. Часто з метою економії на сплаті податку з доходів фізичних осіб продавці (брокери) пропонують включити в договір занижену ціну на рівні експертної оцінки вартості земельної ділянки. Рекомендуємо: у попередньому, а потім в основному договорі вказувати реальну ціну купівлі земельної ділянки, оскільки у разі, якщо з яких-небудь причин покупець захоче розірвати договір і повернути сплачені кошти, фактичну суму платежу він отримати не зможе.

Важливим також є питання порядку сплати вартості земельної ділянки. Зазвичай розрахунок здійснюється при підписанні договору. З юридичної точки зору розстрочка платежу можлива, проте в практиці вона не застосовується.

www.zagorodna.com

Ваші коментарі:
Ваша думка стане першою
 
 
Увійти