Что и как делать инвесторам киевских новостроек

В столице власти насчитали более 40 незаконных строек, в которых уже продана часть квартир. О том, что делать инвесторам, купившим жилье у недобросовестных застройщиков, узнавал ИАП «Столичная недвижимость». Когда у застройщика ничего нет

По словам юристов, четко установленного механизма компенсации денег инвесторам незаконных новостроек в законодательстве нет. Поэтому самостоятельно, без помощи юристов, решить проблему довольно сложно, но возможно. Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», государство гарантирует выполнение договоренности между застройщиком и инвестором, но на практике – это не больше чем красивые слова. И Александр Бородкин, партнер юридической компании «Василь Кисиль и партнеры» объяснил почему. «Проинвестированные деньги, очевидно, уже превратились в объект незавершенного строительства, правовой статус которого в законодательстве определен достаточно своеобразно. Формально, у застройщика есть только материалы и оборудование, которые он использовал при строительстве, т. е. движимое имущество, а не объект недвижимости, пусть и незавершенный строительством. При других обстоятельствах удовлетворить требования инвесторов о возврате вложенных средств можно было бы путем продажи имущества застройщика, особенно если это движимое имущество. Однако в рассматриваемом случае такое движимое имущество в виде материалов и оборудования существует только на бумаге; практически же оно все использовано в строительстве и продать его отдельно нельзя. А если стройка признана незаконной, «незавершенку» как цельный объект тоже никто не купит, потому что использовать ее можно только для завершения строительства, которое, повторим, признано незаконным». Суд с застройщиком: шаг за шагом По мнению Александра Ручко, старшего юриста МЮК «Александров и партнеры», начинать процесс возврата проинвестированных в проблемный объект денег нужно со сбора всех доступных документов, связанных с незаконной стройкой: договор инвестирования, платежки о перечислении денег, документы о застройщике, подрядчике, земле, решение о признание стройки незаконной и прочее. «После того как документы собраны лучше всего сходить к специалисту-правоведу, но если такой возможности нет, то самостоятельно написать и передать застройщику, с доказательствами о вручении (ценное письмо или штамп на вашем экземпляре), заявление о том, что он нарушил свое обязательство – передать квартиру, при этом гарантировал, что стройка законна, поэтому вы хотите вернуть свои деньги. Укажите способ получения денег и дату, до которой вы ожидаете их получения», – рекомендует юрист. По его словам в 99 случаев из 100 никто денег не вернет, но возможно дадут ответ на заявление и можно будет понять позицию застройщика в этом вопросе. «После того как получен отказ о возврате денег нужно начинать готовить исковое заявление в суд. На этом этапе важно понять, нужно ли вам объединяться с другими обманутыми инвесторами. С одной стороны есть свои плюсы, но есть и недостатки, например, дело может быть сильно затянуто во времени или банально на всех не хватит имущества должника для компенсации убытков», – говорит эксперт. Далее следует судебная процедура рассмотрения иска о возмещение убытков. Суду обязательно нужно предоставить следующие документы: договор с застройщиком, банковские выписки о перечислении ему денег и решение о признании стройки незаконной (если его у истца нет, можно просить суд истребовать этот документ), заявление застройщику о возврате денег, доказательство его вручения, ответ на него (если такой есть). После суда следует процедура принудительного исполнения судебного решения, в рамках которой имущество застройщика-должника должно быть продано и за его счет компенсированы ваши убытки. Но на практике, часто оказывается, что нечего продавать и за счет чего компенсировать… «Если вы искренне убеждены в том, что ваш застройщик банальный мошенник и никогда даже не собирался передавать вам квартиру, то вы имеете полное право обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности. Если делу дадут ход, то в его рамках вы можете заявить так называемый гражданский иск, и помогать возмещать убытки вам будут правоохранители. Так было в случае со всем известным «Элита-центр»», – говорит Александр Ручко. Деньги или квартира? У инвесторов, которые вложили деньги в проблемный объект, часто стоит дилемма – требовать вернуть деньги или же заставить застройщика достроить новостройку. Что же лучше? «Узнайте, в связи с чем дом отказываются принимать в эксплуатацию и если эту причину вкладчики или застройщик в состоянии решить, то в таком случае стоит это делать. Например, бывает такое, что здание не могут ввести в эксплуатацию в связи с нарушениями в технологии строительства, которые возможно исправить, осуществив дополнительные строительные работы. Если же окончание строительства и введение дома в эксплуатацию невозможны, либо необходимые процедуры сложные и рискованные, а денежные затраты для ввода в эксплуатацию слишком большие, то тогда начинайте работать над возвратом своих денег через взыскание причиненного ущерба с застройщика», – рекомендует Александр Ручко. При этом специалисты рекомендуют, для того чтобы не упустить время, осуществлять борьбу за введение в эксплуатацию и возврат вложенных денег одновременно, регулируя их интенсивность в зависимости от достигнутых результатов. Практика показывает, что вернуть деньги от недобросовестного застройщика достаточно сложно, поэтому, преимущественно, когда есть шанс на получение недвижимости, лучше избрать именно этот вариант. Казнить нельзя помиловать В Украине уже несколько лет существует строительная амнистия. Согласно временному порядку введения самостроев в эксплуатацию, легализовали тысячи частных домов. Юристы считают, что введение такой амнистии и для многоквартирных домов решило бы ряд конфликтных ситуаций между застройщиками и частными инвесторами. «Действительно, учитывая масштаб проблемы с незаконными стройками и количеством обманутых вкладчиков, имеет смысл разработать юридический механизм, который бы позволял людям получать свои квартиры в домах, которые построены с, условно говоря, допустимыми нарушениями», – считает Ручко. При этом эксперт добавляет, что не могут подлежать строительной амнистии дома, которые построены с грубыми нарушениями строительных норм, потому что никто в здравом уме не будет брать на себя ответственность и вводить в эксплуатацию дом, который может рухнуть в любое время. Поэтому «амнистировать» все стройки подряд никто никогда не будет. Что касается принудительного сноса незаконных строек, то, по словам юристов, в законодательстве такая процедура предусмотрена. Если невозможно устранить нарушения законодательства, при этом компенсировать стоимость сноса должно виновное лицо. Каких либо исключений из этого правила прямо не предусмотрено, в том числе и в случае инвестирования в стройку денег большим количеством людей. «Однако наличие общественного резонанса и нарушение интересов инвесторов могут заставить власти отыскать компромисс, например, если дом построили без права пользоваться землей, то городской совет может решить вопрос с передачей земельного участка в аренду. Поэтому людям, которые вложили свои деньги в незаконное строительство, нужно искать эффективное юридическое решение существующей проблемы», – считает Александр Ручко. Виноваты все В появлении незаконных объектов, по мнению специалистов рынка, виноваты в первую очередь, застройщики, которые решаются на строительство объектов без разрешительной или иной документации либо нарушают строительное законодательство, вследствие чего стройка становиться незаконной. «Не в меньшей степени виноваты и государственные органы, которые должны контролировать чтобы таких строек не было, но в силу халатности или коррупции не видят проблемных строительств либо создают проблемы законным объектам. Поэтому виновных нужно устанавливать каждый раз индивидуально, при этом установление вины конкретного юридического или физического лица очень важно для последующей компенсации причиненных инвестору убытков», – говорит Ручко. Причиной появления проблемных новостроек является и несовершенное законодательство. По словам Екатерины Дяк, юриста юридической фирмы LeoPartners, согласно ст. 15 Закона «Об инвестиционной деятельности» только инвестиционные объекты, которые финансируются полностью или частично из госбюджета, должны пройти государственную экспертизу, но о частных предприятиях ни слова в Законе, кроме гарантий. «В соответствии с Законом, необходимо создавать фонд для легального привлечения инвестиций, чего не делается на практике, чаще всего заключают договора и работают по схемам, которые не предусмотрены законодательством, что повышает риск утраты имущества в будущем», – говорит она. «Это также и вопрос установления единых правил игры по привлечению застройщиками средств инвесторов в строительство. Даже если не рассматривать недобросовестных застройщиков, сейчас законодательно разрешено привлекать средства еще до получения любых разрешений и согласований, когда риски наиболее высоки. В третью, но не последнюю, очередь это также вопрос повышения сознательности и грамотности самих инвесторов, которые, во избежание рисков, могли бы более избирательно и продуманно подходить к выбору застройщика и вложению средств», – считает Александр Бородкин.

Источник